inVista prepara lançamento de novo fundo industrial e destaca resiliência do segmento
O mercado de galpões industriais ainda está em estágio inicial no Brasil, mas reúne características que podem torná-lo um dos segmentos mais resilientes dentro dos fundos imobiliários.
A avaliação é de especialistas que participaram do painel da inVista Real Estate no FIIs Experience, evento promovido pela Suno.
A principal tese defendida pelos executivos passa pela qualidade dos ativos e pelo alto nível de investimento feito pelos inquilinos, o que tende a reduzir a rotatividade e aumentar a previsibilidade de renda dos fundos.
“Quando o ocupante investe centenas de milhares de reais no imóvel, sair não é simples. Ele precisaria replicar esse investimento em outro lugar”, afirmou Marcelo Rainho, fundador da inVista Real Estate
Na prática, isso cria um efeito de “ancoragem” dos inquilinos, já que a operação industrial depende diretamente da estrutura instalada. “O principal risco do inVista Brazilian Business Park, por exemplo, não é o inquilino sair, mas eventualmente quebrar”, destacou.
Rainho também chamou atenção para o perfil das empresas presentes nos ativos do IBBP11: companhias globais, com atuação em setores como saúde, automotivo, alimentício e construção civil. “Quem está dentro da tese está nos Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Coreia do Sul, Japão, Itália. Essa diversificação traz muita resiliência ao fundo”, disse.
Infraestrutura e localização são diferenciais
Os executivos também destacaram que o diferencial competitivo não está apenas no imóvel, mas na infraestrutura oferecida dentro dos parques industriais.
Criador do Brazilian Business Park, empresa que há mais de 30 anos desenvolve, incorpora e constrói cidades industriais, Vagner Borin ressaltou que a localização e a proximidade com os centros de consumo são fatores-chave para as empresas. “As companhias precisam estar próximas de onde está o cliente”, afirmou.
Segundo ele, o alto nível de investimento nas plantas industriais, que pode chegar a dezenas de milhões de dólares, também contribui para a permanência dos inquilinos. “Uma multinacional tem toda uma estrutura à disposição dentro do parque. Isso dificulta a saída.”
Já Robson Alves, sócio-presidente do BBP, destacou que o maior gargalo do setor no Brasil ainda é a infraestrutura. “Erguer um galpão é relativamente simples. O difícil é garantir água, energia e toda a base operacional. Isso leva anos”, disse.
Ele explicou que o modelo do complexo busca justamente resolver esse problema. “Se não fornecermos essa infraestrutura, a indústria para. Nosso modelo é praticamente plug and play, atendendo demandas críticas da operação.”
Novo fundo mira escala e acesso ao investidor
Durante o painel, a gestora também detalhou o lançamento do IVBP11, novo fundo que deve consolidar a estratégia industrial hoje presente no IBBP11 e ampliar sua escala.
A proposta é reunir ativos industriais de alta qualidade sob uma única estrutura, com maior liquidez e acesso ao investidor pessoa física. “O IBBP11 provou a tese: ativos industriais com infraestrutura completa geram valor acima dos benchmarks. Agora, queremos democratizar esse acesso”, afirmou Rainho.
O IVBP11 deve nascer com cerca de R$ 1 bilhão em patrimônio, mais de 400 mil m² de área bruta locável e um portfólio diversificado de locatários, com potencial de alcançar R$ 5 bilhões em ativos no longo prazo.
