O CPTS11 (Capitânia Securities) apresenta uma rentabilidade implícita líquida de taxas equivalente a IPCA + 12,6% ao ano, segundo análise da XP Research. A estimativa considera o desconto da cota no mercado secundário em relação ao valor patrimonial do fundo, que negocia a 0,84 vez seu valor patrimonial (VM/VP).
Na avaliação da corretora, o preço descontado é um dos principais atrativos do fundo, que também apresenta um dividend yield de 15,4%. A XP mantém recomendação de compra e destaca a gestão ativa do portfólio, a diversificação da carteira de crédito e o histórico de retornos superiores aos referenciais.
O CPTS11 tem como estratégia investir principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros fundos imobiliários. A gestão adota uma abordagem ativa, com negociações de ativos no mercado secundário para buscar ganhos de capital que complementem a distribuição mensal de rendimentos.
A carteira do fundo estava dividida, ao fim do período analisado, entre 69,6% em cotas de outros FIIs, 22,4% em CRIs, 6,9% em operações de carrego e 1,1% em liquidez. O portfólio de fundos imobiliários reunia 87 ativos, com predominância de fundos de tijolo, que representavam 83,3% dessa parcela, enquanto os fundos de papel correspondiam a 16,7%.
Já a carteira de CRIs tinha perfil de crédito high grade, com operações indexadas ao IPCA e devedores adimplentes. A taxa média marcada a mercado era de IPCA + 8,79% ao ano, com duration de 4,6 anos e LTV médio de 66,89%. Entre as maiores exposições estavam o FII General Shopping, com 5,7% dos ativos, o V2 Prime Properties, com 3,9%, e o FII CPUR, com 3,7%.
CPTS11 tem potencial de valorização na carteira de FIIs
A XP estima que a carteira de fundos imobiliários do CPTS11 tenha potencial de valorização de 15,6%, considerando a convergência dos preços de mercado dos ativos aos respectivos valores patrimoniais. Quando o cálculo considera o patrimônio líquido total do fundo, o potencial estimado é de 11,8%.
A maior parte dessa carteira está concentrada em fundos de tijolo, segmento que tende a ser mais sensível ao ciclo de queda dos juros. As principais exposições setoriais são shopping centers, com 23,6% do portfólio de FIIs, renda urbana, com 16,8%, fundos de fundos (FOFs), com 14,4%, e lajes corporativas, também com 14,4%.
Movimentações na carteira e resultado do fundo
Durante agosto, a gestão realizou compras definitivas de R$ 60,1 milhões em CRIs, a uma taxa média de IPCA + 8,36% ao ano. O principal destaque foi o CRI Extrema Fase 2, que recebeu um aporte de R$ 58 milhões. No mesmo período, o fundo vendeu R$ 79,1 milhões em recebíveis, com taxa média de IPCA + 7,29% ao ano, concentrando as alienações no CRI TRX Assaí.
A carteira de crédito também foi influenciada pelo fechamento da curva de juros dos títulos públicos no período. Com isso, a taxa média marcada a mercado dos CRIs recuou de IPCA + 8,86% para IPCA + 8,79% ao ano.
Outro ponto de atenção destacado pela XP é o volume de operações compromissadas, que representavam 21,6% do patrimônio líquido ao fim de agosto. Essas operações tinham custo de CDI + 0,79% ao ano e, diante da Selic em patamares elevados, podem pressionar o resultado do fundo.
Em agosto, o CPTS11 registrou resultado de R$ 0,12 por cota e distribuiu R$ 0,09 por cota aos investidores. O fundo encerrou o mês com resultado acumulado de R$ 0,034 por cota. O guidance de distribuição permaneceu em R$ 0,09 por cota, com intervalo estimado entre R$ 0,08 e R$ 0,10.
