EDGA11 Edifício Galeria

Olá,

O rendimento mínimo foi ate outubro/2013? Onde posso verificar isso?

Abraço

Pode verificar no relatório de agosto de 2013 (aqui). A RMG foi até o exercício de agosto de 2013 sendo a ultima distribuição em setembro de 2013.
Att.

Muito obrigado pelas informações. O seu site é meu guia em FII.

Muito obrigado.
Bons Investimentos!

Alguém sabe dizer porque está caindo tanto?

olá.

Onde consigo a ABL desse fundo?

O que tem nos relatório é isso:
"...possui 100% do imóvel Edifício Galeria, com oito pavimentos de lajes corporativas, , totalizando 22.026.33 m², além de um Mall localizado no térreo e subsolo com 2.808,57 m²..."
Mas isso parece ser a área total não a locável. Teria que perguntar para o administrador do fundo.
Bons Investimentos!

Pq algum inquilino deve ter saído e/ou podem ter renegociado os valores dos alugueis para baixo.

O que faz um papel tradicional em FII como este, com definição de rendimentos ao redor do dia 20, perder 10% em menos de 30 dias sem nenhum fato novo? Um papilte, investidores tradicionais internacionais, como fundos do citibank, estão deixando ativos brasileiros. Mesmo com fortes volumes de vendas, não existe baixa deste tipo , em 18/06 teve uma oferta de 18k de cotas, sem alteração na cotação. Mesmo se pagar um rendimento baixo, 0.7 por cota, terá um ganho de 1% no valor da cota atual. Porém romper uma resistencia de 70.90 pode indicar uma queda de até 65.00. O que se observa é que não existe comprador para FII no momento, pois oportunidades como EDGA11B existem.

L. Costa, parabéns pelo seu trabalho, as informações aqui são precisas e fundamentadas. Um comentário adicional à observação anterior. Desapareceu o grande vendedor, os pedidos de compra superaram os de venda. Porém a baixa liquidez distorce os preços. O preço final (leilão) R$ 71.00 indica alta de 2.9%. Porém isto deve ser visto com cautela pois foram três negócios com 40 cotas. A maioria dos negócios ficou ao redor de R$ 70.00 o que corresponde a um redimento acima de 1% para a hipótese de um divendo de 0.7. Estou comprado ( e com prejuizo ) porém alcançou uma possível resistência em 69.00 reais. O grande número de negócios em 69.69 parece refletir esta base com dividendo.

Antônio, imagino que as altas dos juros dos últimos tempos tenha uma certa influência sobre isso. Hoje em dia qualquer renda fixa está pagando perto de 0.9% a.m. líquido, se achar uma boa Letra de Crédito ou Título Público você consegue 1.1% líquido. Tudo isso garantido pelo FGC e de certa forma garantido se esperar o vencimento da aplicação.

O Galeria, por outro lado é renda variável e tem 53% dos contratos terminando em 2017. Isso tudo pesa bastante contra ele, mas ainda assim não considero um investimento ruim, com o preço de hoje deve ser possível conseguir algo perto 1% a.m. líquido tranquilamente. Mesmo sendo um investidor conservador, destinei uma parte dos meus recursos à ele, acredito que o preço realmente estava abaixo do real valor dele.

http://bvmf.bmfbovespa.com....

Gastaram R$ 90000 com modernização de mictórios. Literalmente dinheiro jogado no ralo.
Na qualidade de cotistas, não há nenhuma intervenção contra estes gastos que possam ser feita ?

Rendimento de 0.53 e fechamento na cota de 69.35, ou seja 0.76%, muito baixo para um FII. Pode ter rompido uma suporte ao redor de 69.00 como disse o próximo suporte seria só em 65.00. O movimento do último dia com rendimento pequeno e vendedor, metade de um dia normal, na turbulência de hoje faltou comprador. Lendo os relatórios não encontro motivo, nem para o rendimento maior (0.93 ) no mes passado nem este a menor da média mensal de 0.70. Vou colocar em venda buscando menor exposição.

Quanto mais alto o padrão do imóvel mais altos os gastos com manutenção. Isso ai equivale a R$ 0,02361 por cota!
Se tua acha que vale a pena brigar com o administrador esse é o caminho.
Eu prefiro simplesmente não investir em fundos que tem administradores que eu não gosto.
Bons Investimentos!

Antônio se VC liga pra isso, creio que VC está na modalidade de investimento errada, e tudo que vai conseguir e perder dinheiro girando patrimônio e engordando corretoras. Sinto mto.

O motivo do rendimento baixo do último mês foi causado pela inadimplência de 4 dos inquilinos do imóvel - para um FII com poucos inquilinos isso é bastante significativo. Mas é bom lembrar que inadimplência não é vacância, pode ser possível receber estes aluguéis em um período futuro.

Mesmo que esta inadimplência se torne vacância no futuro, e inquilinos como a PDG nunca paguem seus aluguéis, acredito na qualidade do imóvel, não deverá ser difícil conseguir novos inquilinos.

Mantenho minhas posições.

Vc pode me dizer quais ADM vc gosta? E por quê?

Tão logo anunciado o rendimento (0.526, ou 0.85%) indêntico ao mês passado, a cotação caiu 2.68. Entre um rendimento e outro, perdeu R$ 9.50 ou 13% no mês. Uma coisa é os empreendedores afirmarem que se trata de um bom investimento, outra é o retorno na prática. Os pequenos movimentos de compra não conseguiram neutralizar uma grande venda no dia 11. Hoje seria de esperar no mínimo uma estabilização para capitalizar rendimentos e o que vimos foi uma queda de 4%.

tenho certeza EDGA11 é, hoje, um investimento errado, infelizmente não consegui zerar posição de um papel que pagava acima de 0.7 reais de dividendo, chegando a pagar 1.27 a 6 meses atrás, despenca sem aviso para 0.53. Tomara mesmo que recupere e os compradores apareçam.

Bom trabalho, sou novo no investimento em fii gostaria de saber os valores que os fundos distribuem são depositados em conta? São mensais? ou tem varios prazos? obrigado e desculpe minha ingenuidade.

Sim, entram na conta em sua corretora (se for corretora de banco, na conta corrente mesmo). A grande maioria dos fundos paga mensalmente, mas existem algumas poucas exceções, isso da pra olhar no histórico das distribuições. A data que o rendimento entra depende de cada fundo é do que esta escrito em seu regulamento.
Bons Investimentos!

L.Costa
Ficou um duvida hoje 01/04/16, anunciaram o pagamento de 1200.000,00 pela recisão de contrato que será paga em relação a competência do mês de março, no meu entendimento corresponde a data base de 23/03/16. portanto que tinha cotas com essa data deve receber o rateio deste montante. Como houve uma forte valorização hoje fiquei na duvida se o pagamento é em relação a data base de 23/03
Grato Pedro

Ola, isso já tinha saído aqui no site nas atualizações de ontem, o pdf tem a data de ontem 31/03 inclusive.
Olha só o dinheiro entrou no fundo dia 31/03, e vai ser distribuído em abril então não pode ser referente ao rendimento com data base de dia 23/03 pois esse rendimento já foi distribuído dia 31/03. Provavelmente essa multa vai ser distribuída junto com o rendimento de abril.
Sua duvida deve vir do trecho "em relação à competência de março ". Note que o mais comum é que os alugueis referente ao mês de março sejam pagos pro fundo em abril e distribuídos em abril, o mês de competência é março mas o de pagamento é em abril (se você já alugou um imóvel sabe que é assim, você ocupa ele um mês e depois paga esse um mês que você já usou). A mesma coisa vai acontecer com a multa, ela é referente a março mas vai ser distribuída em abril.
Bons Investimentos!

Nos indicadores consta como Rendimento médio ultimos 12 meses: R$ 0,5656. Isso procede?

Na verdade deveria ser 0,62447. Consertei alguns dados que estavam faltando no histórico e o programa deve ter calculado considerando o rendimento de abril que esta zerado por que ainda não foi anunciado.
Assim que o fundo anunciar esse rendimento já corrige automático.
Bons Investimentos!

L Costa, boa tarde....
Estou interessado no Fundo e gostaria de tirar algumas duvidas:
Qual a projeção de rendimento para os próximos meses com a saídas destes inquilinos?
Qual a vacância atual?
Algum comentário que julgue importante para ajudar na minha decisão?
No aguardo,

O fundo não divulgou nenhum tipo de projeção, até da pra fazer estimativas mas seria bastante grosseiras. A vacância "atual" você pode ver no ultimo relatório é 13% um dos fatos relevantes fala que pode chegar a quase 45%.
Acho que você deve ler bem o relatório e os últimos fatos relevantes.
Bons Investimentos!

Uma pergunta com 5 mil reais de investimento da quanto por mês de lucro?

É só ver quantas cotas da pra comprar com esse dinheiro e quanto o fundo geralmente paga por cota. As informações estão todas disponíveis aqui é só usar.
Mas também deve ser perguntar o que você faria se vários inquilinos saírem do prédio? Ou se a cotação cair muito? Não adiante olhar só o lucro tem que analisar os riscos também.
Bons Investimentos!

L Costa. Parabéns pelo seu trabalho, visito seu site frequentemente. Comecei há pouco tempo investir em Fiis e seu site é indispensável em minhas consultas.
Digo mais, se colocar um link de doação do pagseguro aqui no site eu contribuo.
Parabéns e Gratidão!

Muito obrigado! Fico muito feliz mesmo!
Ainda estou pensando sobre isso, vou melhor o funcionamento do PagSeguro, também estive olhando o Apoia.se.
Bons Investimentos.

Esse fundo podemos caracterizar como uma promessa falsa, pois apos seu fechamento
assim que todas as cotas foram vendidas despencou tudo valores das cotas , rentabilidades, perdi muito com esse fundo acho que todos perderam e continuam perdendo, acho que montaram um fundo que ja começou quebrado, esse pessoal desse fundo e serio? acho que nao, lamentavel.

Bom, primeiro se você não aceita o risco de perder dinheiro você não deveria investir em renda variável!
Depois que história é essa de fechamento do fundo??? Acho que você estão confundindo alguma coisa. Esse fundo aqui apesar da vacância continua funcionando normalmente.
Bons Investimentos!

L.Costa

Parabéns pelo trabalho, as informação tratadas aqui realmente são relevantes para tomada de decisão nos investimento!
Quais são as principais fontes de consulta de preços de mercado do m² dos imóveis que você costuma utilizar?

abraço

Não entendi se você esta perguntado do preço de venda por m² ou preço de aluguel por m²?
De qualquer forma costumo primeiro focar na qualidade e localização dos imóveis depois na diversificação dos investimentos e só por ultimo em preços.
Bons Investimentos!

Na verdade as duas coisas, tenho como base de consulta os indicadores FIPEZAP, mas toda informação a mais e com um detalhamento maior serão válidas.

Obrigado

voce chama isso de investimento variavel? kkkk, esse fundo e uma piada.

Sim, variável!
E ser variável quer dizer que pode chegar a valer ZERO inclusive.
Digo e repito: Se você não aceita o risco de perder dinheiro você não deveria investir em renda variável!
Se você acha o fundo um piada é só não investir nele, simples assim!
Recomendo inclusive você estudar todos os riscos envolvidos em se investir em FII e em renda variável antes de por qualquer dinheiro na bolsa. Por que se não depois vai perder dinheiro, não vai saber por que e vai ficar culpando os outros pelas suas escolhas.
Se você notou que o fundo não esta seguindo alguma regra, então você tem que fazer uma denuncia na CVM, mas pra isso precisa de argumentos.
E dizer que o desempenho de um investimento em renda variável é ruim ou mesmo muito ruim não serve de argumento.
Alias fica outra dica: ao invés de perder tempo comentando sobre fundos que você julga ruins, você não estuda os que são bons?
Bons Investimentos!

Eu possuo fundos otimos tipo BRCR11, Kineia etc, sao fundos confiaveis , o Galeria assim que saiu do buraco , despencou, as provas nao tenho mas a atitude , o ocorrido tudo indica , mas estamos de olho , mesmo a partir da implantaçao desse fundo ja existe pessoas capaz que estao verificando ,boa sorte esperto

Nelson, tu escreve um monte e não diz nada.
O que "o ocorrido tudo indica" quer dizer, cite fatos por favor.
Se não como vamos discutir algo se nem da pra entender do que você esta falando... ou do que você suspeita...
Se você esta falando das altas e baixas da bolsa, o que isso tem a ver com a qualidade dos imóveis ou da administração?
Esse fundo tem histórico de variações altas de vacância, e ai, isso tem a ver com o situação do mercado imobiliário da região ou com esses seus argumentos que ainda nem sei quais são.....
Outra coisa, se na época que o BRCR11 quis se meter com a OPA do BR Properties você tivesse perdido dinheiro você ia ficar fazendo esses comentários lá na página do BRCR11 também???? Volto a dizer se não consegue conviver com a perda, fica na renda fixa, só por que um fundo e confiável não quer dizer que você vai ganhar dinheiro com ele.
Se você perdeu dinheiro com esse fundo a melhor coisa que você pode fazer é esquecer que ele existe. Ficar discutindo isso vai trazer o que de bom pra você???
Bons Investimentos!

pior que ainda tenho 253 cotas desse fundo nao vendi ai estou acumulando prejuizos , rendimento desse fundo esse mes 0,12 so pode ser uma piada.

Os comentários na página deste fundo são interessantes. Um edifício comercial 100% do Fundo, no "centrão" do RJ, com P/VPA relativamente baixo, e vejo reclamações sobre o rendimento, sendo que passamos por um momento de crise bem acentuado nos últimos 2 anos.

A quem acha que está perdendo dinheiro e quiser sair dele, eu me interesso. É só colocar a ordem lá no home broker que negocia rapidinho.

O interessante é que no final das contas o mercado só funciona por que as pessoas tem opiniões diferentes.
Você só consegue comprar se alguém quiser vender, e você só consegue vender se alguém quiser comprar.
Bons Investimentos!

L.Costa, este fundo entrou em queda livre.
Apesar de se tratar de um dos melhores imóveis do Centro do Rio de Janeiro, o estado está falido e o gestor é um dos piores do mercado (parece que tomou por modelos o XTED e a TRX !...).
O fundo está funcionando "normalmente" mas isto não impede que possa ser liquidado em benefício dos cotistas se a maioria achar que esta seria a melhor solução (sim, em benefício dos cotistas, não do gestor...).
Digo isto por causa do imóvel, que é irrepreensível e se destaca positivamente no meio da bizarrice da gestão e da imprevisibilidade do que vem ocorrendo no Brasil em geral e no Estado do Rio de Janeiro em particular. Se o imóvel é ainda um ponto positivo, qual seria a ação a tomar, no futuro próximo, que mais se beneficiasse deste ponto? Vender o prédio?
Temos algum caso parecido com este pelo qual algum fundo passou? Se temos, qual foi o fundo e qual desfecho ? V. tem alguns possiveis cenários em mente para o que está acontecendo com o EDGA?

Abs e obrigado por um retorno.

Já aconteceram casos de venda do imóvel e encerramento do fundo, o que me lembro é do GWIC11, teve outros você pode olhar um pouco mais na lista de fundo encerrados. Mas não sei se foram casos iguais a esse.
Sobre o resto acho que seria interessante você ler os outros comentários aqui na página do fundo (se não vou ficar me repetindo muito).
Bons Investimentos!

Nesse nível de preço faz sentido em pensar em comprar cotas com rendimentos / proventos / lucros de outros fundos e investimentos.

No pior caso pensando em valor patrimonial podem vender o prédio.

Não entendi sua pergunta?
Você esta falando de comprar cotas desse fundo? Ou você esta falando de vender as cotas desse fundo para comprar de outro fundo?
Bons Investimentos!

Não foi uma pergunta, foi uma sugestão para avaliar investir nesse FII.

Seria comprar cotas do EDGA11 com recursos de lucros (proventos / rendimentos) de outras aplicações.

Ainda que caia mais, como é dinheiro de lucro psicológico fica mais tranquilo, pois infelizmente não tem como saber até onde pode cair mais.

Mesmo estando com rendimento baixo, pensando em valor / patrimônio do ativo parece bom investimento.

Pessoal, tem fundo para todos os gostos e estratégias né?! O lance do EDGA11 é comprar agora que ta barato e esperar passar a crise. Impossível que após o fim da crise um imóvel todo marrento como esse e bem no centrão do RJ não vai se encher de locatários e voltar a valorizar. Claro que a galera que compra pensando no rendimento mensal vai se decepcionar. Será que o pessoal vem fazendo o tema de casa e lendo os documentos disponibilizados pelo fundo antes de sair comprando as cotas?

Como funciona se um fundo decide vender o patrimônio? O valor total da venda é dividido entre os cotistas? Ou o fundo paga somente o valor atual da cota?

Utilizando este fundo como exemplo, tem um patrimônio de R$ 320 Milhões e 3812055 cotas, o que dá um valor de R$ 83,80 por cota. Porém, o valor atual da cota é R$ 47,50.

Supondo que o prédio seja vendido por R$ 300 Milhões (R$ 78,70 por cota), esse seria o valor distribuído aos cotistas ou eles pagariam o valor da cotação atual (R$ 47,50) e ficariam com o saldo restante?

Vamos lá...
Em primeiro lugar os cotistas em assembleia tem que concordar em vender o ativo (já que esse fundo não tem gestão ativa).
Se o fundo vender o imóvel ele pega o dinheiro e primeiro paga todas despesas e taxas do fundo então o que sobrar e dividido entre os cotistas de acordo com numero de cotas. Então o valor distribuído não teria nada a ver com a cotação nem com o valor matrimonial. Tem mais a ver com o valor de venda do imóvel mas ainda tem descontar os custos do fundo e taxas antes.
Bons Investimentos!

Sem emocoes jovem...

área bruta locável de 24.834,90 m2
e área privativa de 24.522,683

Fundo em 36, mas o retorno sobre o capital é 0,25%, normalmente vejo os FIIs se ajustando conforme a sua rentabilidade, pelas minhas contas, esse fundo ja deveria estar valendo menos de 30.
Para dar retorno maior para seus cotistas, não? quem quer ter retorno pior que o da poupança?

Você está olhando apenas para renda e está esquecendo o quanto o imóvel vale em si.
Quando alugarem os espaços vagos a tendência é a cotação se recuperar (estratégia que usa isso é chamada de compra de vacância).
Bons Investimentos!

Tenho BRCR e FLMA e pretendo adicionar esse fundo na minha carteira nos meus proximos aportes pois BRCR ja chegou a 102,00 e FLMA a 2,73, valores bem acima dos meus pontos de compra. Esse fundo esta com p/VP bem baixo e um rendimento de 0,75% em relaçao ao preco de hoje (44.00) sendo que tem uma vacancia de 20% (possibilidade de aumento na renda em caso de preenchimento das vagas). VI vários alugueis em atraso com locatarios do governo, e mesmo assim tem rendimento bom em relação ao preço atual. Não acho que tem como ficar pior que isso, esse FII tá meio azarado, mas a melhor hora é comprar na baixa.

Bom dia, alguém poderia me informar onde e se, consigo informações sobre os inquilinos,como por exemplo prazo de contrato de cada um específico?
Pois no relatório não especifica o prazo de todos, somente de alguns.
Obrigada.

O que tem é o que está no relatório e o que tem nos informes trimestrais (que acho que é menos ainda).
Outra opção é entrar em contato com a administração do fundo.
Bons Investimentos!

Até quando os pagamentos dos alugueis atrasados da Sec. de Cultura terao impacto sobre o valor recebido nos dividendos?

Olá, não tem como prever quando eles vão por em dia, dá pra fazer especulações sobre isso só. A não ser que eles informem algum tipo de planejamento sobre isso.
Bons investimentos!

Até mês passado... Agora é a velha mixaria de antes: 0,14~0,15.

Parece que a nova pauta da assembleia é pra tirar a Tishman de consultor. Fico pensando porque a administradora já não propôs isso em 2016 quando já dava bons debates em assembleia, logo quando a Secretaria começou a não pagar e o consultor ficava inerte. Agora os cotistas de mais de 3% resolveram botar na mesa. Essa assembleia do dia 29 vai ser das boas!

Boa tarde,

A respeito da assembleia, do dia 29/04. Achei estranho o item (ii). Olhem com atenção, pois tem um conflito de interesse gigante e a justificativa para essa mudança é muito fraca. Como o fundo tem muitos pequenos investidores, tenho medo desta mudança passar desapercebida. Pretendo participar da assembleia. Sugiro que façam o mesmo.