ALZR11 paga sinal e acerta compra de galpão locado ao Mercado Livre no interior de SP
ALZR11 fez pagamento de R$ 35 milhões e desembolsará mais R$ 30 milhões nos próximos 60 dias; negócio deve ser concluído até outubro.
O fundo imobiliário ALZR11 pagou R$ 35 milhões como sinal pela aquisição de um centro logístico que está sendo finalizado no km 297 da Rodovia Anhanguera, em Ribeirão Preto, no interior de São Paulo, e já tem contrato atípico de locação acertado com o Mercado Livre por prazo mínimo de 12 anos.
A transação é feito por meio da aquisição das cotas de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) que detêm a totalidade do empreendimento, construído no formato built-to-suit (BTS), e que pertence a outro fundo imobiliário, o CPLG11.
As obras têm conclusão prevista para o segundo semestre, e o imóvel terá área construída de 38.383 metros quadrados, num terreno de 114.630 metros quadrados, localizado a cerca de 15 quilômetros do centro de Ribeirão Preto.
Projetado no formato cross-docking, com mais de 90 docas para carga e descarga, com espaço para estacionamento e manobra para atender o alto volume de veículos de entregas, e deve servir como espaço last mile, ou seja, último estágio antes da entrega para moradores de uma das cidades mais ricas do interior paulista.
ALZR11 e CPLG11: valores da transação
O preço de aquisição foi definido em R$ 148.562.175,16, sendo que o AZLR11 já realizou na semana passada o pagamento de sinal, no valor de R$ 35 milhões. O restante será quitado da seguinte forma:
- duas parcelas de R$ 15 milhões, com vencimentos em 3 de agosto e 3 de setembro, ambas condicionadas a determinadas condições precedentes para liberação das parcelas, previstas no compromisso de compra e venda assinado entre os dois FIIs
- parcela final de R$ 78.562.175,16, a ser paga em até 10 dias úteis a contar da superação da totalidade das condições precedentes para confirmação da transação, entre elas a efetiva conclusão das obras e o início da vigência do contrato de locação, com prazo previsto para outubro de 2024;]
- retenção de R$ 5 milhões, valor a ser pago após seis meses a contar do pagamento da parcela final, desde que cumpridas as obrigações do vendedor.
Assim que concluído o processo, o FII ALZR11 iniciará o processo de dissolução da SPE, com o objetivo de assumir diretamente a propriedade e a locação do Imóvel.
Impactos financeiros do negócio
O contrato com o Mercado Livre entrará em vigor assim que o empreendimento for entregue para uso pela empresa. Segundo o fundo imobiliário ALZR11, o valor de aluguel atualizado até a data-base de maio de 2024 é de R$ 990 mil reais, sofrendo atualização mensal pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) até a conclusão das obras. Com a locação em vigor, haverá reajuste anual pelo IPCA.
O fundo informou ainda que, após o pagamento do sinal, passa a fazer jus a uma remuneração mensal a ser paga pelo CPLG11, que garantirá um retorno de 9% ao ano sobre os valores já pagos.
A expectativa da gestão é que os dividendos do ALZR11 sejam impactados positivamente em R$ 0,08 por cota por mês durante o primeiro ano, projeção realizada já considerando a integralização de mais de 2,4 milhões de novas cotas durante a 7ª emissão, encerrada na semana passada com a captação de R$ 251.126.822,47.
Já o CPLG11 informa que vai apurar um lucro de R$ 25 milhões, um impacto positivo de aproximadamente R$ 2,86 por cota, e considerando todo o investimento realizado, assim que receber todos os pagamentos devidos pelo ALZR11 na negociação.
