BRCO11 aposta no last mile e vê mercado logístico no melhor momento em 20 anos
O fundo imobiliário BRCO11 atravessa um dos cenários mais favoráveis para o segmento logístico desde sua criação. A avaliação é de Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de Relações com Investidores (RI) da Bresco Investimentos, que vê uma combinação de vacância historicamente baixa, escassez de novos empreendimentos e valorização dos aluguéis sustentando a estratégia do fundo.
O executivo afirmou que o mercado vive um desequilíbrio entre oferta e demanda que deve continuar impulsionando os preços de locação nos próximos anos.
“O mercado de logística hoje está vivendo um dos melhores momentos dos últimos 20 anos. Estamos com um nível de vacância extremamente baixo. Abaixo de 5% no estado de São Paulo. Nesse ambiente, os preços de locação estão subindo e devem continuar subindo porque a demanda segue maior que a oferta”, diz Fonseca.
Segundo Fonseca, os juros elevados reduziram o número de novos projetos, enquanto boa parte dos empreendimentos previstos para entrega já chega ao mercado previamente locada.
“Dos cerca de 1,8 milhão de metros quadrados previstos para entrega neste ano, aproximadamente 1,3 milhão já está contratado. Parte do restante ainda deve ser postergada. Hoje praticamente tudo o que está sendo construído já está alugado antes mesmo da entrega.”
BRCO11 nasceu de portfólio maduro e mantém alinhamento dos investidores originais
Fonseca relembrou que a origem do BRCO11 remonta ao portfólio desenvolvido pela própria Bresco antes da listagem do fundo.
Segundo ele, em 2019 a gestora decidiu separar os ativos ainda em desenvolvimento dos imóveis já maduros e geradores de renda, criando o fundo imobiliário listado em Bolsa.
“Entendemos que era o momento de sofisticar nossa estrutura de investimento. Fizemos uma segregação do portfólio que ainda estava em desenvolvimento e listamos os ativos maduros que já geravam renda.”
O executivo comenta que os investidores que participaram da estrutura original continuam relevantes na base do fundo. “Os investidores originais ainda detêm cerca de 20% do BRCO11. Isso demonstra alinhamento e confiança no produto, algo que dificilmente se encontra em outros veículos do mercado.”
Estratégia concentra ativos last mile próximos aos grandes centros
De acordo com Fonseca, um dos principais diferenciais do BRCO11 é a concentração em imóveis logísticos urbanos, voltados às operações de last mile.
Hoje, aproximadamente metade do portfólio está localizada no Estado de São Paulo e cerca de 70% dos ativos atendem diretamente grandes centros consumidores.
“Cerca de 70% do nosso portfólio é last mile e aproximadamente um quarto dele está dentro da cidade de São Paulo. São imóveis muito próximos do consumidor final, normalmente em um raio de cerca de 22 quilômetros do centro.”
Além da localização estratégica para logística, esses ativos carregam uma característica adicional que pode gerar valor no futuro.
“Todos os nossos imóveis last mile possuem uma opcionalidade muito interessante. Caso o crescimento urbano continue, existe potencial para transformação desses terrenos em empreendimentos residenciais. Já fizemos esse exercício em alguns ativos e isso influenciou inclusive decisões de investimento.”
Potencial de alta dos aluguéis ainda não foi capturado integralmente
Para o gestor, o atual ciclo de mercado ainda oferece espaço para aumento relevante dos aluguéis praticados pelo fundo.
Segundo Fonseca, o custo de construção disparou após a pandemia, enquanto os preços das locações demoraram para acompanhar esse movimento.
“Os preços de locação ficaram muito tempo andando de lado enquanto o custo de construção subia. Agora estamos vendo essa correção acontecer.”
Ele afirma que boa parte da carteira ainda possui potencial de captura dessa valorização.
“Hoje nossa carteira tem um potencial muito relevante de crescimento dos aluguéis. Isso não necessariamente acontece em outros fundos. É um valor implícito que pretendemos capturar ao longo dos próximos anos.”
Qualidade dos ativos é prioridade para a gestora
Ao comentar a estratégia da Bresco, Fonseca afirmou que o objetivo nunca foi construir o maior fundo logístico do mercado, mas um dos mais resilientes para investidores de longo prazo. “A gente sempre disse que queria ter o melhor fundo logístico do mercado, não necessariamente o maior.”
Segundo ele, isso passa pela aquisição de ativos bem localizados, construídos com elevado padrão técnico e capazes de atrair empresas de primeira linha. “Investimos em propriedades que temos conforto para carregar durante muitos anos. São imóveis muito bem localizados, bem construídos e que atraem excelentes locatários. Esse é o tipo de patrimônio que gera tranquilidade para quem investe pensando no longo prazo.”
