Fundos imobiliários baratos: o que é P/VP e como saber se o fundo está descontado
Muita gente procura fundos imobiliários baratos, e uma das métricas mais usadas para isso é o P/VP. Ele compara o preço da cota no mercado com o valor patrimonial do fundo e ajuda a enxergar se a cota está sendo negociada acima ou abaixo do que o fundo tem em carteira.
Este texto explica o que é o indicador, como lê-lo e por que ele é apenas um fator entre vários na análise dos fundos mobiliários baratos.
O que é P/VP?
P/VP é a sigla para preço sobre valor patrimonial. O cálculo é simples, bastando dividir a cotação da cota no mercado pelo valor patrimonial por cota, que é quanto vale o patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas.
Se um fundo tem valor patrimonial de R$ 100 por cota e a cota é negociada a R$ 90 no mercado, o P/VP é 0,90. Se a mesma cota fosse negociada a R$ 110, o P/VP seria 1,10, ajudando a identificar eventuais fundos imobiliários baratos.
Quer conferir notícias de finanças em tempo real, direto do seu WhatsApp, de maneira gratuita? Confira a nova comunidade de notícias da Status Invest: https://bit.ly/status-invest-noticias.
Como saber se o fundo imobiliário está descontado?
Quando o P/VP é menor que 1, a cota está sendo negociada abaixo do valor patrimonial, ou seja, com desconto. Quando é maior que 1, a cota está acima do patrimônio, com ágio. E quando fica igual a 1, o preço de mercado está em linha com o valor dos ativos.
Um fundo imobiliário com desconto, portanto, é aquele cujo P/VP está abaixo de 1. Um P/VP de 0,80, por exemplo, indica que a cota custa 20% menos do que o valor patrimonial do fundo, podendo sinalizar que é um dos FIIs baratos.
O P/VP é uma forma rápida de comparar preço e patrimônio e de identificar quando um fundo é negociado com desconto ou com ágio. Comprar com desconto cria uma margem entre o preço pago e o valor dos ativos, referência que muitos investidores acompanham.
O indicador tende a ser mais utilizável em fundos de papel e em fundos de fundos. Isso porque esses fundos investem em ativos com preço mais explícito, como CRIs e cotas de outros FIIs negociados em bolsa, o que aproxima o valor patrimonial do valor real da carteira.
P/VP baixo não significa fundo imobiliário melhor
Apesar de ser um indicador, dentre vários, que ajudam a saber quais são os fundos imobiliários baratos, um P/VP baixo não quer dizer, por si só, que o fundo é uma opção melhor para investir. Muitas vezes o desconto existe justamente porque o fundo está passando por um problema.
Há fundos fortemente descontados porque cortaram os dividendos, tiveram inadimplência de um inquilino importante, enfrentam vacância alta, carregam CRIs em recuperação judicial ou perderam um locatário relevante. Nesses casos, o preço baixo reflete o risco que o mercado está enxergando, e não uma “pechincha”. Por isso, antes de olhar só para o desconto, é preciso entender o que está por trás dele.
Outros pontos da análise dos melhores fundos imobiliários
O P/VP é apenas um dos fatores, e costuma ser usado ao lado de outros. Entre os pontos que também entram na análise de um fundo imobiliário estão os seguintes.
- O dividend yield e, principalmente, a consistência dos rendimentos ao longo do tempo, não só o número dos últimos 12 meses.
- A vacância física e financeira, no caso dos fundos de tijolo, e a inadimplência da carteira, no caso dos fundos de papel.
- A qualidade dos ativos, dos contratos e dos inquilinos, além do prazo médio de locação.
- A liquidez do fundo em bolsa e o tamanho do patrimônio.
- O histórico e a estratégia da gestão.
Nos fundos de tijolo, o valor patrimonial depende de laudos de avaliação dos imóveis, que são periódicos e envolvem premissas, então o VP pode estar defasado em relação ao valor real, o que faz o P/VP sozinho dizer menos.
O P/VP mostra o preço em relação ao patrimônio, mas não responde sozinho se um fundo faz sentido para cada investidor. Ele funciona como uma porta de entrada da análise, e não como resposta final.
Este conteúdo tem caráter apenas informativo sobre como analisar fundos imobiliários baratos e não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas de FIIs. Antes de investir, considere seus objetivos e, se julgar necessário, procure um profissional habilitado.
