XPML11 fecha acordo para comprar 60% do São Bernardo Plaza por R$ 331 milhões
O XPML11 (XP Malls – Fundo de Investimento Imobiliário) assinou um memorando de entendimentos com a Allos para adquirir uma participação de 60% no São Bernardo Plaza Shopping, localizado em São Bernardo do Campo (SP). A transação foi acertada por R$ 331,118 milhões e amplia a sequência de movimentações do FII no mercado de shopping centers em 2026.
O negócio, anunciado nesta quinta-feira (13), ainda não representa a conclusão da compra. Segundo o fato relevante, o fechamento depende da assinatura dos documentos definitivos, da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), da conclusão do processo de análise do ativo e do cumprimento de outras condições normalmente previstas nesse tipo de operação.
Como o XPML11 pretende pagar a aquisição
A maior parcela do preço, de R$ 231,782 milhões, será paga na data de fechamento por meio de cotas do XPML11. Na prática, a vendedora receberá novas cotas do fundo imobiliário, em quantidade suficiente para atingir esse valor no momento em que a operação for concluída.
Os R$ 99,335 milhões restantes serão pagos em dinheiro em até 24 meses a partir da data de fechamento. Esse montante será atualizado pela variação do CDI durante o período, conforme detalhado no fato relevante.
A estrutura significa que aproximadamente 70% do valor anunciado para a transação será quitado em cotas, enquanto cerca de 30% ficará para pagamento em dinheiro. O comunicado não informa, porém, quantas cotas serão emitidas, já que essa quantidade dependerá do valor considerado na data de fechamento.
Também não foram informados no fato relevante os efeitos estimados da compra sobre os rendimentos por cota, o resultado do fundo ou seus indicadores operacionais. Assim, ainda não é possível atribuir à operação impacto específico sobre os próximos dividendos do XPML11.
Compra em meio a mudanças na carteira
A negociação do São Bernardo Plaza Shopping ocorre em um período de movimentação do portfólio do fundo.
Dados divulgados anteriormente mostram que o XPML11 encerrou junho com participações em 26 shopping centers, que somavam aproximadamente 1,14 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e mais de 5,2 mil lojas. Considerando somente a participação proporcional pertencente ao fundo, a ABL ficava próxima de 274 mil metros quadrados.
Naquele momento, 72% da ABL proporcional estava concentrada na região Sudeste, enquanto o Nordeste respondia por 16%, o Sul por 9% e o Norte por 3%. A Allos já aparecia entre as principais operadoras dos ativos da carteira, com 17% da ABL, atrás da SYN, com 21%. Iguatemi, JHSF e Alqia também estavam entre os operadores com maior participação.
O XPML11 também vinha realizando compras e vendas ao longo do ano. Em maio, o fundo vendeu uma participação de 30% no Shops Jardins. Dois meses antes, em março, havia comprado ou ampliado posições em cinco empreendimentos, entre eles Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi Rio Preto, Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville e Praia de Belas.
XPML11: dividendos de R$ 0,92 por cota
A nova operação também ocorre poucos dias depois da divulgação dos números mais recentes do FII. Em junho, o XPML11 registrou receitas de R$ 66,125 milhões e despesas de R$ 12,188 milhões, chegando a um resultado mensal de R$ 53,936 milhões.
O fundo distribuiu R$ 59,163 milhões aos cotistas, equivalentes a R$ 0,92 por cota. Esse valor vinha sendo repetido mensalmente desde julho de 2025. Para o período entre julho e dezembro de 2026, a gestão indicou uma faixa estimada de distribuição entre R$ 0,83 e R$ 0,92 por cota.
Além disso, as estruturas de XP Malls, Omni Malls e Neomall encerraram junho com aproximadamente R$ 2,35 por cota em resultado acumulado e ainda não distribuído. O dado funciona como contexto para a situação financeira recente do fundo, mas o XPML11 não relacionou essa reserva à aquisição do São Bernardo Plaza.
A partir de agora, o avanço da transação dependerá das etapas previstas no memorando, incluindo a análise do Cade e a verificação das condições do negócio. Somente após o cumprimento dessas exigências e a assinatura dos documentos definitivos a aquisição poderá ser efetivamente concluída pelo XPML11.
