O fundo imobiliário XPSF11 (XP Selection FoF FII) investiu aproximadamente R$ 8,3 milhões em dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em julho. As novas posições são um CRI ligado ao Grupo Mateus, com R$ 7,3 milhões alocados, e outro relacionado à Cury, com cerca de R$ 1 milhão. A segunda operação oferece remuneração de IPCA + 8,33% ao ano, segundo a carteira detalhada no relatório gerencial do fundo.
As compras ocorreram após o vencimento do CRI Direcional e o recebimento dos recursos da operação. De acordo com a gestão, os valores foram direcionados aos dois novos papéis, classificados por ela como operações com perfil mais conservador em termos de risco de crédito. A decisão ocorreu em um mês no qual o fundo afirmou ter optado por preservar caixa diante do aumento da aversão ao risco no mercado.
Os CRIs são títulos de renda fixa emitidos por companhias securitizadoras e lastreados em créditos imobiliários. A remuneração e as demais condições variam conforme cada emissão e podem incluir indexadores como IPCA ou CDI.
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XPSF11 compra CRI ligado ao Grupo Mateus
A maior das novas posições é o CRI Grupo Mateus, que representava R$ 7,3 milhões da carteira do XPSF11 no encerramento de julho, equivalente a 2,2% do patrimônio líquido. O papel tem vencimento previsto para novembro de 2045 e pagamentos mensais.
Segundo o relatório gerencial do FII, a operação é constituída em Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) lastreada em contratos de locação atípicos do Grupo Mateus e conta com diferentes mecanismos de proteção. Entre eles está a alienação fiduciária de quatro lojas avaliadas em R$ 414 milhões. A estrutura apresenta LTV inicial de 48%.
O LTV relaciona o saldo da dívida ao valor dos ativos considerados na operação. Assim, um percentual menor representa uma relação menor entre a dívida e o valor dos ativos, considerando os valores informados.
O CRI também possui cessão fiduciária de 20% do fluxo financeiro dos contratos de locação atípicos, fiança do Grupo Mateus nas locações, fundo de reserva e fundo de despesas.
CRI Cury paga IPCA + 8,33% ao ano
A segunda aquisição foi o CRI Cury. O XPSF11 mantinha aproximadamente R$ 1 milhão aplicado no título ao final de julho, equivalente a 0,3% do patrimônio líquido. O vencimento está previsto para maio de 2031, com remuneração de IPCA + 8,33% ao ano e pagamentos mensais.
Nesse caso, a remuneração é composta pela variação do IPCA acrescida da taxa contratada de 8,33% ao ano. Isso não significa, porém, um retorno líquido de 8,33% acima da inflação para o cotista do XPSF11, já que o CRI integra uma carteira mais ampla e o resultado do fundo também depende dos demais investimentos, despesas e movimentações realizadas.
Segundo o relatório, a operação está lastreada em créditos imobiliários decorrentes da venda da totalidade das participações societárias da REC Mooca Empreendimentos Imobiliários S.A., ligada ao desenvolvimento de um empreendimento residencial na cidade de São Paulo. Entre as proteções citadas estão alienação fiduciária de imóveis, fundo de despesas e fiança da Cury Construtora e Incorporadora no contrato de compra e venda.
CRIs já representam 13% da carteira
Com as novas operações, os CRIs representavam cerca de 13% dos ativos do fundo ao final de julho, enquanto aproximadamente 85% estavam investidos em cotas de FIIs e 1% permanecia em caixa. A carteira detalhada de recebíveis somava R$ 42,1 milhões, ou 13,09% do patrimônio líquido.
Embora seja um fundo de fundos, o regulamento do XPSF11 permite investimentos não apenas em cotas de outros FIIs, mas também em CRIs, LCIs e outros títulos ligados ao mercado imobiliário. O patrimônio líquido informado no fechamento do mês era de R$ 329,6 milhões, e o fundo contava com 53.302 cotistas.
Além das compras de CRIs, o fundo fez movimentações menores em FIIs durante julho. Foram adquiridas 40 mil cotas de MXRF11, por R$ 0,3 milhão, 4 mil cotas de KNIP11, por R$ 0,3 milhão, e 2.808 cotas de XPLG11, por R$ 0,2 milhão. Na ponta vendedora, foram negociadas 5 mil cotas de TRBL11, por R$ 0,2 milhão.
Dividendos do XPSF11 ficam em R$ 0,07
O XPSF11 também manteve a distribuição de R$ 0,07 por cota referente a julho. O pagamento foi realizado em agosto aos investidores posicionados no fundo em 31 de julho.
O resultado financeiro de julho também ficou em aproximadamente R$ 0,07 por cota, no mesmo nível da distribuição realizada. No fechamento do período, a cota patrimonial ex-rendimentos era de R$ 7,61, enquanto o valor de mercado ex-proventos apresentado nas informações gerais do relatório era de R$ 6,07, com P/VP de 0,80.
A gestão afirma que continua analisando novas oportunidades tanto em CRIs diretos quanto em fundos imobiliários. As aquisições do CRI Grupo Mateus e do CRI Cury ocorreram após o vencimento e o recebimento dos recursos do CRI Direcional, em um período no qual a gestão afirmou ter adotado maior preservação de caixa.
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