TRXF11 adquire imóvel locado ao Assaí no interior de Goiás
TRXF11 anunciou a assinatura do compromisso de compra de um imóvel locado ao grupo Assaí em Caldas Novas (GO).
O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a assinatura do compromisso de compra de um imóvel locado ao grupo Assaí em Caldas Novas (GO), pelo valor total de R$ 47.127.272,00.
Trata-se de uma loja “big box”, com área bruta locável (ABL) de 13.986,92 metros quadrados, instalada num terreno com área total de 30.375,15 metros quadrados. O cap rate médio estimado da transação é de 8,5% ao ano.
O contrato de locação é atípico, com vencimento em junho de 2041, com multa rescisória que prevê o pagamento antecipado de todos os aluguéis até o fim do acordo. O aluguel tem correção anual pelo IGP-M.
O fechamento da transação ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes. O pagamento será feito em três parcelas, estabelecidas da seguinte forma:
- entrada de R$ 38.832.225,92, sendo R$ 6.606.581,76 em dinheiro e R$ 32.225.644,16 por meio da compensação com os créditos detidos pelo fundo contra a vendedora em decorrência da subscrição de cotas da 11ª oferta de cotas do fundo, ou em dinheiro, com recursos captados na oferta;
- parcela intermediária de R$ 4.147.523,04, com vencimento em 30/12/2025 e correção pelo IPCA;
- parcela final de R$ 4.147.523,04 com vencimento em 29/01/2026, também corrigida pelo IPCA.
Segundo a TRX Investimentos, responsável pela gestão do TRXF11, a aquisição é coerente com a estratégia do fundo, de reciclar o portfólio a partir da venda de imóveis “maduros” e promover ganho de capital para os cotistas, além de permitir o investimento em opções estratégicas.
O FII cita como exemplo as vendas recentes de um imóvel também locado ao Assaí, mas em Ipatinga (MG), que foi vendido com cap rate de 7% e abriu espaço para o novo investimento.
TRXF11: impacto da nova compra
Os dividendos do TRXF11 não devem ser impactados com a nova aquisição. O guidance segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, com a possibilidade de pagamento extraordinário ao fim de cada semestre, para cumprir a legislação que prevê a distribuição de no mínimo 95% dos lucros em regime caixa.
Após a conclusão, a gestão do TRXF11 projeta um patrimônio líquido de R$ 2,646 bilhões, com 69 imóveis em 38 cidades de 11 Estados e 667.966,74 m² de ABL total. O prazo médio de vencimento dos contratos é de 14,9 anos e a alavancagem do fundo ficará em 24,72%.
O Assaí deve seguir como responsável pela maior fatia de receitas do TRXF11, com 29,77, seguido pelo Grupo Mateus, com 19,52% e pelo Pão de Açúcar (GPA), com 14,29%.
