FII do Banrisul quer vender imóvel impactado por chuvas com desconto de 30%
O fundo imobiliário BNFS11 (Banrisul Novas Fronteiras FII) convocou seus cotistas para deliberar sobre a venda de um imóvel comercial localizado em Sapucaia do Sul, por um valor cerca de 30% inferior ao indicado no laudo de avaliação mais recente do ativo.
A proposta será analisada em assembleia geral extraordinária realizada por meio de consulta formal. Segundo documento divulgado pelo BNFS11, o imóvel poderá ser vendido por R$ 1,166 milhão, enquanto o laudo elaborado pela BR Case Consulting estimou o valor de mercado do ativo em R$ 1,68 milhão.
De acordo com a administradora Oliveira Trust, o imóvel está vago desde 14 de fevereiro de 2025 e sofreu deterioração relacionada ao tempo de uso, desgaste estrutural e também ao excesso de chuvas registrado na região. O fundo afirma ainda que realizou melhorias de recuperação no ativo, mas não recebeu propostas próximas ao valor indicado no laudo de avaliação.
O imóvel fica localizado na Avenida João Pereira de Vargas, em Sapucaia do Sul, na Região Metropolitana de Porto Alegre.
Gestão cita baixa liquidez e dificuldade de venda
Na proposta enviada aos cotistas, a administradora afirma que o fundo realizou diferentes tentativas de comercialização do imóvel ao longo dos últimos períodos, incluindo contratação de consultor imobiliário, consultorias especializadas e corretores locais. Ainda assim, segundo o documento, as ofertas recebidas permaneceram abaixo do valor estimado pela avaliação independente.
A administradora afirma que o desconto proposto reflete as condições efetivas de mercado para um imóvel vago e com menor liquidez. O documento também destaca que descontos em relação ao laudo podem ocorrer para viabilizar a concretização da venda de ativos imobiliários.
Em fundos imobiliários, os laudos de avaliação funcionam como referência técnica de valor patrimonial, mas não garantem que um imóvel será negociado exatamente naquele patamar.
Ativos vagos, especialmente em mercados regionais com menor liquidez, podem enfrentar maior dificuldade de comercialização mesmo após avaliações independentes. Além da vacância, imóveis desocupados continuam gerando despesas de manutenção, conservação e tributos para os FIIs.
Operação prevê pagamento parcelado
Segundo a proposta apresentada aos investidores, a venda será realizada com pagamento de R$ 500 mil à vista e saldo remanescente dividido em 12 parcelas mensais de R$ 50 mil. A comissão de corretagem, no valor de R$ 66 mil, será integralmente suportada pelo comprador, sem custos adicionais para o fundo.
A administradora também informou que, segundo projeção apresentada no documento da consulta formal, considerando o período em que o ativo permaneceu na carteira do fundo, as receitas geradas e o recebimento previsto na alienação, o imóvel teria proporcionado retorno aproximado de 10,05% ao ano aos cotistas.
Além da venda do imóvel em Sapucaia do Sul, o fundo imobiliário BNFS11 também quer autorização dos investidores para alienar outros ativos vagos do portfólio sem necessidade de convocar uma nova assembleia para cada operação, desde que os imóveis possuam laudo de avaliação elaborado por empresa independente especializada.
