O fundo imobiliário GARE11, gerido pela Guardian Gestora, informou em fato relevante a assinatura do Instrumento Particular de Compra e Venda de Ativos (CCV) para a venda de um portfólio de nove imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, da Riza Real Estate Gestora de Recursos. A assinatura, em 30 de outubro, dá sequência ao Memorando de Entendimentos (MOU) comunicado ao mercado em junho.

A operação soma R$ 791,7 milhões e deve gerar lucro bruto aproximado de R$ 177 milhões ao fundo. Com a quitação dos CRIs vinculados aos imóveis vendidos, a alavancagem do GARE11 deve cair em cerca de R$ 328 milhões.

O portfólio inclui cinco unidades Atacadão, em Cuiabá (MT), Atibaia (SP), Campo Grande (MS), Caraguatatuba (SP) e Lucas do Rio Verde (MT). Também fazem parte três lojas Mix Mateus, em Itabuna (BA) e Maceió (AL), e um imóvel locado à Almanara, em Jandira (SP).

São ativos dos segmentos de renda urbana e logística, distribuídos em seis estados, todos com contratos de locação atípicos.

Estrutura da operação do GARE11

A transação foi estruturada em duas frentes. A parcela imediata soma R$ 632,2 milhões: são R$ 382,2 milhões em caixa e R$ 250 milhões em cotas subordinadas do próprio FII Riza Master. A parcela futura, de R$ 159,5 milhões (sellers finance), será recebida ao longo do processo de desinvestimento conduzido pelo comprador, à medida que os ativos forem alienados.

Segundo a gestora, as cotas subordinadas garantem ao GARE11 o direito de participar de ganhos futuros sobre os ativos por até seis anos. Além da remuneração base das cotas sênior, o fundo poderá capturar eventual rentabilidade excedente (earn out).

Gestora explica racional da venda

A Guardian aponta quatro razões para a venda:

  • reduzir a concentração do fundo no Grupo Carrefour, sua maior contraparte de crédito;

  • reequilibrar os segmentos de renda urbana e logística, objetivo comunicado desde a 7ª emissão de cotas;

  • reduzir a alavancagem;

  • ampliar a capacidade de aquisição de novos ativos, com foco principal na expansão logística do portfólio.

Além disso, a gestora reforça que segue confiante na resiliência do Grupo Carrefour, que classifica como maior varejista do país e contraparte de excelente qualidade de crédito.

Sobre a venda das três lojas Mix Mateus, que encerra a exposição do fundo à varejista, a Guardian afirmou que a saída não tem relação com notícias recentes envolvendo a empresa. Segundo a gestora, o movimento integra a estratégia de reciclagem do portfólio.

A venda ocorrerá em duas etapas:

Na primeira fase os imóveis não locados ao Grupo Carrefour (Mix Mateus e Almanara), com conclusão prevista para a primeira quinzena de novembro.

Já na segunda etapa, será a vez das cinco unidades Atacadão, com liquidação prevista a partir de janeiro de 2027.

Os CRIs vinculados aos imóveis serão quitados com o produto da venda, à medida que cada fase for liquidada.

Por fim, a Guardian afirmou ainda que segue atuando de forma ativa na prospecção e aquisição de novos ativos.