O fundo imobiliário (FII) EXES11 anunciou em 9 de outubro o início de sua sexta emissão de cotas, com volume-base de R$ 250 milhões.
A oferta pública primária prevê a possibilidade de distribuição de um lote adicional de até 25%, ampliando o potencial de captação para R$ 312,5 milhões.
O preço de subscrição foi estabelecido em R$ 9,91 por cota, com investimento mínimo de 10 cotas, equivalente a R$ 99,10. Os atuais cotistas têm direito de preferência na oferta. Por se tratar de uma emissão primária, os recursos captados serão incorporados ao patrimônio do fundo para ampliar sua carteira de crédito imobiliário.
Em antecipação à captação, o FII contratou uma operação de compromissada reversa de R$ 8,6 milhões, equivalente a aproximadamente 6,3% do patrimônio líquido. A operação funciona como um financiamento de curto prazo, permitindo antecipar investimentos antes da entrada dos recursos da emissão, e poderá ser liquidada com o dinheiro captado na oferta.
O fundo também manteve a distribuição de R$ 0,13 por cota referente à competência de setembro, anunciada em 20 de outubro. Segundo o relatório gerencial, o EXES11 completou 21 meses consecutivos com esse patamar de rendimentos e contava com uma reserva de lucros de R$ 0,06 por cota para ajudar a manter a regularidade dos pagamentos.
Considerando a cota patrimonial, o rendimento mensal correspondeu a um dividend yield de 1,35%. Nos 12 meses anteriores, o fundo acumulou distribuição equivalente a 17,14% da cota patrimonial, com dividend yield anualizado de 17,42%, segundo os dados divulgados pela gestão. Os rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos legais.
FII amplia carteira de CRIs e mantém pipeline de novas operações
Durante setembro, o fundo adquiriu o CRI Vivart – Moov América, remunerado a IPCA mais 12,25% ao ano. Os recursos da operação serão destinados à conclusão das obras de um empreendimento localizado em Cuiabá (MT).
A gestão também realizou aportes adicionais em cinco certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) já presentes na carteira: Totus, Maxi – Tramonto, Acoi – Ilhas Gregas, Persa Piatra e Volpe (Raposo). No mesmo período, o EXES11 liquidou integralmente o financiamento concedido ao devedor Congesa para a compra de terrenos.
Ao fim do período, o patrimônio líquido do fundo era de aproximadamente R$ 136 milhões. A carteira de ativos-alvo estava distribuída entre operações indexadas à inflação, que representavam 44,3% da exposição, e ao CDI, responsável pelos 55,7% restantes.
O EXES11 mantinha 19 ativos investidos em 10 segmentos, com maior exposição ao financiamento de empreendimentos imobiliários em fase de conclusão. De acordo com a gestora, a estratégia busca aproveitar oportunidades de crédito imobiliário diante da redução dos investimentos em poupança, fonte tradicional de financiamento para parte desses projetos.
Entre os empreendimentos financiados, o fundo possuía exposição a 12 projetos de término de obras. Quatro já estavam concluídos e contavam com Habite-se emitido. Nos projetos ainda em construção, a evolução física média superava 45%, segundo o relatório gerencial.
Gestora prepara novas operações de crédito imobiliário
O pipeline de ativos em estruturação somava R$ 425 milhões. Entre as operações previstas estavam um CRI de loteamento de R$ 45 milhões, remunerado a IPCA mais 12% ao ano; três operações ligadas a empreendimentos verticais residenciais, que totalizavam R$ 158 milhões; uma cota sênior de FII com exposição a shopping centers, de R$ 72 milhões; e outra vinculada a galpão logístico, de R$ 150 milhões.
Além disso, a gestão informou que mantinha negociações avançadas para operações que somavam R$ 361 milhões. A lista incluía CRIs para incorporação residencial, financiamento de giro de estoque e locação de imóvel misto, além de uma cota sênior de FII voltada a recebíveis imobiliários.
Segundo a Éxes, as operações em estruturação passavam por diligências jurídicas, de obras e de recebíveis. A expectativa apresentada no relatório era concluir a análise dos ativos em até dois meses, permitindo avaliar a realização dos investimentos.
A gestora também destacou que aproximadamente 70% da carteira foi originada e estruturada pela própria Éxes. O pipeline informado era de R$ 890,7 milhões, distribuído em 21 operações, equivalente a cerca de 6,6 vezes o patrimônio líquido do fundo.
Outro ponto destacado pela gestão foi o alinhamento de interesses na emissão: a Éxes arcará com 27,5% dos custos da oferta e com 50% da remuneração do formador de mercado.
EXES11 supera IFIX desde o início das negociações
Desde o início das negociações na B3, em junho de 2022, até setembro de 2026, o EXES11 acumulava retorno de 60,1%, ante 34,3% do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da bolsa brasileira. Segundo os dados divulgados pela gestão, o desempenho acumulado do fundo correspondia a aproximadamente 175% do retorno do indicador no período.
O fundo também ocupou, pelo segundo mês consecutivo, a primeira colocação no ranking de dividend yield patrimonial entre os FIIs de recebíveis, conforme o relatório referente a agosto de 2026.
A estratégia da gestão é ampliar a originação própria de operações e diversificar a carteira para além dos segmentos em que o fundo já atua. Entre as novas oportunidades em análise estão operações ligadas a shopping centers e imóveis logísticos.
