O fundo imobiliário ALZR11 firmou um compromisso vinculante para vender por R$ 140 milhões um imóvel localizado em Santo André (SP) e atualmente ocupado pela Coca-Cola FEMSA. A própria locatária será a compradora do ativo, segundo fato relevante divulgado pelo fundo.

O empreendimento fica na Avenida dos Estados, na Vila Metalúrgica, região metropolitana de São Paulo. 

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O terreno possui aproximadamente 36,7 mil m², enquanto a área construída soma cerca de 12,8 mil m². O imóvel faz parte da carteira do fundo desde 31 de dezembro de 2021.

Do preço acertado para a transação, R$ 7 milhões já foram recebidos pelo fundo imobiliário ALZR11 como sinal. 

Os outros R$ 133 milhões deverão ser pagos pela Coca-Cola FEMSA no momento da outorga da escritura. O montante de R$ 140 milhões supera em aproximadamente 12% o valor indicado pelo último laudo de avaliação do ativo, elaborado em junho de 2026.

ALZR11 prevê lucro extraordinário com operação

Desde a aquisição, o investimento total do fundo ALZR11 no imóvel, considerando preço de compra, custos relacionados à operação e benfeitorias, chegou a aproximadamente R$ 122,72 milhões. 

Uma parcela relevante desse montante foi financiada por meio de uma operação com Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Atualmente, o saldo devedor líquido estimado desse CRI é de cerca de R$ 55,97 milhões. A dívida deverá ser integralmente quitada utilizando parte dos recursos provenientes da venda.

Depois desse pagamento, o valor líquido que ficará com o fundo é estimado em aproximadamente R$ 84,03 milhões. 

Segundo os cálculos divulgados, esse montante representa uma valorização de 25,9% sobre os R$ 66,75 milhões de capital efetivamente investido no ativo, sem incluir nessa conta os aluguéis recebidos durante o período em que o imóvel permaneceu na carteira.

A operação também deve gerar um lucro extraordinário imediato, pelo regime de caixa, de cerca de R$ 17,28 milhões. O efeito calculado corresponde a R$ 0,105 por cota do ALZR11.

A transação foi fechada com cap rate de 8,07%. A gestão estima ainda uma taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente 11% ao ano e um múltiplo sobre o capital investido (MOIC) de cerca de 1,26 vez.

Além do resultado obtido com a alienação, a gestão destaca que a saída do ativo permitirá liberar recursos para eventual realocação em novas oportunidades. Outro efeito esperado é a diminuição da alavancagem total do FII ALZR11, considerando a quitação da dívida vinculada ao imóvel.

Até que a escritura seja efetivamente outorgada, o fundo continuará recebendo os aluguéis pagos pela Coca-Cola FEMSA. A receita mensal da locação é de R$ 940.945, equivalente a aproximadamente R$ 0,0057 por cota.

A conclusão da venda ainda depende do cumprimento de condições precedentes consideradas usuais para operações desse tipo. 

Assim, apesar da assinatura do compromisso vinculante e do pagamento do sinal, a transferência definitiva do imóvel ainda deverá cumprir essas etapas antes de ser formalizada.

ALZR11 informou que eventuais novos desdobramentos relacionados à operação serão comunicados aos cotistas e ao mercado.