O fundo imobiliário VISC11 fechou a venda de participações em sete shopping centers da carteira por R$ 477,4 milhões. O negócio foi firmado em 27 de outubro de 2026 com o Tivio Opportunities II Malls IPCA FII, conforme fato relevante divulgado ao mercado nesta quarta-feira (28).

A operação integra a estratégia de reorganização dos investimentos do fundo, voltada a ampliar o caixa e reduzir compromissos financeiros. Com o negócio, a gestora projeta uma redução de 45% nas obrigações líquidas, que devem cair de R$ 844 milhões para cerca de R$ 463 milhões.

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Considerando ainda duas outras alienações previstas, a estimativa do fundo imobiliário VISC11 é de um ganho de capital líquido de R$ 28 milhões, equivalente a R$ 0,98 por cota, já descontados os efeitos financeiros ligados à antecipação de pagamentos de obrigações.

A transação abrange empreendimentos em São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte e Ceará. Entre os ativos, o FII VISC11 vendeu 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), onde mantém participação de 76%, e 15% do Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP), no qual segue com 20%.

Nos outros cinco estabelecimentos, o fundo vendeu integralmente as participações que detinha:

  • Boulevard Shopping Rio (RJ): 40%;

  • Center Shopping Rio (RJ): 7,5%;

  • Natal Shopping (RN): 20%;

  • Via Sul Shopping (CE): 45%;

  • West Shopping (RJ): 7,5%.

O acordo dá continuidade às negociações anunciadas em julho de 2026, mas muda em relação ao conjunto de ativos inicialmente previsto. 

O Shopping Crystal ainda depende do atendimento de condições específicas para que a venda se concretize. 

Já a participação de 10% no Shopping Tacaruna deverá ser negociada pelo exercício do direito de preferência, solicitado nas mesmas condições comerciais oferecidas antes. As duas operações seguem pendentes e serão objeto de novos comunicados.

Como o VISC11 receberá os R$ 477,4 milhões

O pagamento foi estruturado em quatro parcelas. A primeira, de R$ 238,7 milhões, metade do valor total, ficou prevista para a assinatura do contrato, quando também ocorreu a transferência da posse das participações e dos direitos aos respectivos resultados operacionais.

O restante será recebido de forma escalonada. Duas parcelas de R$ 95,5 milhões vencem em seis e em 12 meses, enquanto os R$ 47,7 milhões finais têm pagamento programado para 60 meses. Todas as parcelas futuras serão corrigidas pelo IPCA.

Uma particularidade do negócio é que o fundo VISC11 continuará economicamente exposto aos imóveis vendidos por meio de cotas subordinadas do fundo comprador. 

O Tivio Malls FII captou R$ 503 milhões, divididos entre cotas seniores, que representam 80% do veículo, e subordinadas, equivalentes aos outros 20%, categoria subscrita integralmente pelo VISC11.

A estrutura permite ao fundo participar do desempenho futuro dos empreendimentos, mas coloca a remuneração em posição subordinada aos pagamentos devidos aos investidores seniores. 

Nos três primeiros anos, os valores que excederem a remuneração mensal das cotas seniores permanecerão no veículo, e a possibilidade de distribuição desses recursos ao fundo começa apenas no quarto ano, conforme as condições regulamentares.

O fundo comprador terá duração inicial de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais um. Caso ainda existam imóveis em carteira ao fim do quinto ano, o VISC11 ficará obrigado a recomprá-los durante o período adicional, nos termos contratuais.

A gestora estima que a reorganização patrimonial poderá recompor o caixa em aproximadamente R$ 371 milhões, considerando os recebimentos previstos, a venda do Shopping Crystal, a negociação do Shopping Tacaruna e a antecipação de obrigações ligadas aos imóveis.

Nas mesmas condições, o ganho de capital bruto projetado alcança R$ 48 milhões, ou R$ 1,65 por cota. 

Depois dos efeitos financeiros considerados pela administração, o ganho líquido estimado fica em R$ 28 milhões. O cap rate calculado para os ativos envolvidos é de 7,6%, com base no resultado operacional dos últimos 12 meses do VISC11.