O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), representado por sua gestora TRX Gestora de Recursos, comunicou nesta última quarta-feira (4) a divulgação de resultados do fundo. Também, a gestão explicou a compra de cinco imóveis que serão locados para a empresa Assaí e a operação de securitização envolvida no processo de compra.
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,70 por cota, valor que representa um dividend yield anualizado de 8,14%, sobre a cota de fechamento do mês de R$ 103,25. A TRX Gestora de Recursos avisou que o pagamento será realizado no dia 13 de agosto. Confira abaixo:
A rentabilidade total do TRXF11 - desde o início das negociações das cotas do TRXF11 na B3 - é de 14,71% contra -9,49% do IFIX, diferença de +24,20% neste período. Esse valor inclui a valorização da cota juntamente com os dividendos.
No mês, as cotas do Fundo negociadas no mercado secundário sofreram uma desvalorização de -0,24%.
A gestora destacou as novas aquisições do TRXF11 em julho, com a assinatura de Compromisso de Compra e Venda de 5 imóveis ao Assaí Atacadista. Esta operação “contempla a aquisição de:
- 1 loja pronta e em funcionamento, localizada na cidade de Araçatuba-SP
- 4 terrenos para realização de obras de construção e desenvolvimento imobiliário, sendo no Estado do Rio de Janeiro e 1 localizada em Rondônia.
Desta forma, os contratos de locação atípicos serão na modalidade Sale and Leaseback, para o imóvel construído e em operação, e Built to Suit, para as lojas a desenvolver, vigorarão pelo prazo de 20 anos.
A gestão reforçou que o contrato Built to Suit contará com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral e sem possibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência. A partir do 10º ano, o Assaí terá uma opção de recompra dos imóveis.
O valor total que o fundo deverá pagar é de cerca de R$ 364.000.000,00, sendo que os imóveis poderão ser adquiridos em até 2 etapas dentro do ano de 2021, desde que sejam superadas certas condições suspensivas previstas no CVC.
Emissão de cotas e securitização
Em julho, foi aprovada a 5ª Emissão de cotas do TRXF11 para captação de recursos com a finalidade de investir nos ativos-alvo do fundo, principalmente os 5 imóveis citados acima. O objetivo é, basicamente, captar R$200 milhões.
Para complementar os recursos da captação e efetuar os investimentos planejados, o TRXF11 também lançou mão de uma operação de securitização, mantendo o patamar de alavancagem próximo ao atual, entre 40% e 45%.
Desta forma, a gestão explicou aos cotistas o racional da operação de securitização e quais são as possibilidades e riscos assumidos. A TRX Gestora de Recursos reforçou que “as securitizações realizadas têm como lastro os contratos atípicos de locação com o Grupo Pão de Açúcar e Assaí, e por isso possuem o mesmo prazo de vencimento e índice de correção – IPCA, sem risco de descasamento”.
Da mesma forma, a gestora lembrou que as “taxas de emissão são consideravelmente menores do que o cap rate de aquisição das lojas, trazendo uma eficiência financeira que potencializa o resultado e a distribuição de dividendos para os investidores do TRXF11”. Ou seja, o aluguel cobriria o valor pago nos juros. Confira na tabela abaixo:
O fundo está negociando com os investidores do CRI para a operação de securitização tenha as seguintes características:
- Prazo de 20 anos, similar aos contratos de locação;
- Carência de principal de 24 meses;
- Taxa similar às emissões anteriores.
Caso a operação seja feita nas características acima, “o percentual de aluguel dos novos contratos que deverá ser securitizado será de aproximadamente 70%”, disse a gestora. Por isso, haverá mais fluxo livre de receitas do fundo que cobrirá “100% da correção monetária prevista nos contratos de aluguel”, garantiu a gestão.
Conheça o TRXF11
O TRX Real Estate é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento, venda e locação de imóveis.
Além disso, o fundo possui patrimônio líquido de R$588 milhões e tem cerca de 5.641.522 de cotas emitidas.
Por fim, para quem deseja investir no TRXF11, o valor patrimonial de sua cota é de R$106,11, sendo sua taxa de administração de 1,00% a.a. sobre o valor de mercado.
