BTS fechado: TRXF11 conclui aquisição e projeta entrega em 12 meses
O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a aquisição de um imóvel em construção na modalidade BTS (built to suit), na cidade de São Gonçalo, na região metropolitana do Rio de Janeiro, com previsão de entrega daqui a 12 meses para abertura de uma loja da Obramax, rede varejista no segmento de materiais de construção, o chamado “home center”.
O negócio levou quase um ano para ser concretizado, já que o acordo inicial data de 30 de outubro de 2023, e precisou passar por uma série de condições precedentes, entre eles a aprovação do projeto de construção pela prefeitura de São Gonçalo.
O valor desembolsado pelo TRXF11 para a aquisição é de R$ 34 milhões, e o investimento projetado para a construção e desenvolvimento do imóvel é de R$ 106 milhões. O terreno tem 31.842,09 metros quadrados e a loja deve 18.657,83 m²
Como acontece em obras da modalidade built to suit, ou “construído sob medida”, o imóvel atenderá as demandas e especificações do comprador, que já passa a pagar um aluguel provisório, cujo valor não foi revelado, até que a construção seja entregue para a inauguração da loja.
Quando a entrega for realizada, passa a vigorar um contrato atípico de locação, com prazo de 20 anos e multa que prevê o pagamento do valor integral dos aluguéis restantes em caso de rescisão antecipada, além de impossibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência e fiança outorgada ela Leroy Merlin, empresa do mesmo grupo.
A gestão não divulgou o valor dos aluguéis, nem se haverá impacto nos dividendos do TRXF11, mas projeta um cap rate anual de 9,43% durante a obra e de 8,50% quando o contrato de locação estiver em vigor.
BTS do TRXF11: FII tem outras obras em andamento na modalidade
Segundo a TRX Real Estate, gestora do fundo imobiliário TRXF11, a negociação está alinhada com a estratégia de formar portfólio com “ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro, com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas através de contratos de longo prazo”.
O FII tem duas obras na modalidade BTS em andamento: uma loja para a Leroy Merlin em Jundiaí (SP) próxima da conclusão e a nova sede do Hospital Albert Einstein, em São Paulo, com previsão de entrega em 2026, além de três projetos em fase de diligência para o Grupo Mateus, rede de supermercados, nas cidades de Ananindeua (PA), Marituba (PA) e São Mateus (MA).
O TRXF11 tem ainda um acordo com a Obramax para a construção de uma loja em São José dos Campos (SP), no interior paulista, que ainda depende da compra do imóvel, já que o terreno inicialmente selecionado não atendeu aos requisitos do projeto na fase de diligências. “O contrato BTS assinado com a Obramax segue válido e seguimos buscando outra alternativa de área para o desenvolvimento do imóvel”, explicou o fundo em seu último relatório gerencial.
