O fundo imobiliário VISC11 recentemente anunciou um Memorando de Entendimentos (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers por aproximadamente R$ 573 milhões. ial venda de participações em nove shopping centers por aproximadamente R$ 573 milhões. A operação, que ainda está sujeita a condições precedentes, mas foi avaliada de forma positiva por algumas casas de análises.
Para a XPResearch, a transação pode contribuir para tornar o portfólio do fundo mais eficiente e reforçar sua estrutura de caixa. O valor negociado representa um prêmio de aproximadamente 10% sobre os laudos de avaliação dos ativos envolvidos.
A casa destaca que, caso concluída, a operação poderá gerar cerca de R$ 346 milhões em caixa líquido para o VISC11 e um ganho de capital líquido estimado em R$ 1,21 por cota. Os ativos negociados representam uma parcela relevante do portfólio, e a operação faz parte de um movimento de reciclagem da carteira.
A Empiricus Research também avaliou positivamente o anúncio e manteve sua recomendação de compra para as cotas do fundo. Para a casa, a venda representa mais uma etapa da estratégia de renovação do portfólio adotada pela gestão.
“A operação representa um avanço rna estratégia de reciclagem sinalizada pela gestão desde o início do ano, ao destravar valor na carteira e reforçar o caixa do fundo para o cumprimento de suas obrigações financeiras nos próximos anos”, afirmou a Empiricus, em relatório assinado pelo analista Caio Nabuco de Araujo.
Venda pode destravar valor e reforçar caixa do VISC11
O portfólio do VISC11 atualmente reúne participações em 32 shopping centers, distribuídos por 15 estados e pelo Distrito Federal. Segundo a XP, cerca de 70% das posições são minoritárias e 30% correspondem a participações de controle, com mais de 301 mil metros quadrados de ABL própria.
A operação anunciada envolve participações no Prudenshopping, Shopping Granja Vianna, Boulevard Shopping Rio, Center Shopping Rio, Natal Shopping, Shopping Crystal, Shopping Tacaruna, Via Sul Shopping e West Shopping. Em sete desses empreendimentos, o fundo deixará de ter participação direta caso a transação seja concluída. No Prudenshopping e no Shopping Granja Vianna, porém, permanecerá com participações estimadas em 73% e 20%, respectivamente.
Um dos pontos de destaque da operação está justamente na estrutura desenhada para a venda. O comprador será um novo fundo imobiliário da Tivio, dividido entre 80% de cotas seniores e 20% de cotas subordinadas, sendo que o VISC11 ficará com a totalidade da parcela subordinada.
Com isso, o fundo não abandona completamente a exposição econômica aos ativos vendidos. A estrutura permite que o VISC11 continue participando do desempenho futuro dos shoppings, embora os pagamentos às cotas subordinadas ocorram depois da remuneração e amortização da classe sênior.
A XP avalia que a estrutura pode ser positiva para o fundo justamente por combinar a monetização dos ativos com a manutenção de uma exposição futura a eles. A TIR nominal alvo das cotas subordinadas é estimada em 17% ao ano.
Caixa de R$ 346 milhões e ganho de R$ 1,21 por cota entram no radar
Do ponto de vista financeiro, a gestão estima que a venda poderá gerar R$ 346 milhões de caixa líquido. O ganho de capital bruto é estimado em R$ 60 milhões, enquanto o ganho líquido, após despesas relacionadas à quitação antecipada de dívidas dos ativos envolvidos, deve ficar em aproximadamente R$ 35 milhões, equivalente a R$ 1,21 por cota.
Para a Empiricus, o preço negociado também é um ponto favorável. Considerando o NOI dos últimos 12 meses dos shoppings, a casa estima um cap rate de 7,5% para a transação e considera o nível adequado para a venda.
Além do preço superior aos laudos, a análise destaca que o portfólio remanescente tende a apresentar maior produtividade. A XP, por sua vez, considera que a operação, caso concretizada, poderá contribuir para destravar valor para os cotistas e reforçar a posição de caixa do fundo.
O movimento acontece em paralelo a outra operação relevante realizada pelo VISC11: o aumento da participação no Midway Mall, em Natal (RN). Após converter sua posição como credor de um CRI em participação direta no empreendimento, o fundo elevou sua fatia de 0,95% para 12,43%.
O investimento total para ampliar a participação no ativo é estimado em aproximadamente R$ 200 milhões, dos quais R$ 99,8 milhões serão pagos em quatro parcelas anuais corrigidas pelo IPCA.
