Para os próximos meses, o VISC11 prevê distribuir entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota até dezembro de 2026. Em setembro, o resultado gerado foi superior ao valor distribuído: enquanto o fundo apurou R$ 0,99 por cota, o pagamento aos investidores ficou em R$ 0,84. Com isso, a reserva acumulada do próprio VISC11 chegou a R$ 0,96 por cota.
Além desse montante, o Shopping Paralela FII, integralmente detido pelo VISC11, possui R$ 10 milhões em resultados acumulados não distribuídos, equivalentes a R$ 0,35 por cota do fundo. Somadas as duas reservas, o resultado acumulado total chega a R$ 1,30 por cota, considerando a consolidação dos veículos.
Os indicadores operacionais dos shoppings, referentes a agosto, também apresentaram crescimento. O NOI caixa por metro quadrado avançou 11,9% em relação ao mesmo mês do ano anterior, enquanto as vendas por metro quadrado aumentaram 8,6%. As vendas nas mesmas lojas (SSS) cresceram 2,3%, e os aluguéis das mesmas lojas (SSR) avançaram 4,6%.
O relatório também apontou desconto e inadimplência líquida de 1,8% cada, enquanto a taxa de ocupação encerrou agosto em 93,9%. Os números indicam crescimento das receitas operacionais e manutenção dos indicadores de ocupação em patamar elevado, embora os resultados possam variar conforme o desempenho dos empreendimentos e as condições do mercado consumidor.
Cota do VISC11 sobe em setembro e fundo mantém liquidez
Na bolsa, a cota ajustada do VISC11 encerrou setembro a R$ 102,16, com valorização de 0,2% no mês. Considerando também os rendimentos distribuídos, o retorno total mensal foi de 1%, superando em 1,2 ponto percentual a rentabilidade do IFIX no período.
Desde o IPO, o fundo acumula retorno total bruto de 117,2%, ante 68,7% do IFIX. Para investidores pessoa física, a gestão estima retorno total líquido de 116,8% no mesmo intervalo, equivalente a 116,8% do CDI líquido, conforme a metodologia apresentada no relatório.
O VISC11 encerrou setembro com 346.772 cotistas e valor de mercado próximo de R$ 3 bilhões. O volume médio diário negociado na B3 foi de R$ 7,4 milhões, equivalente a um giro de 5% das cotas do fundo durante o mês.
BTG Pactual recomenda aumento de posição em VISC11; entenda o racional
O fundo imobiliário VISC11 ganhou espaço na carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG Pactual para outubro, em um movimento que reforça a preferência do banco pelo fundo de shopping centers. A participação do veículo foi elevada em 2 pontos percentuais, para 6%, enquanto o HGBS11 deixou a seleção e as posições em RBRY11 e BRCO11 foram reduzidas.
Segundo a tese de investimentos do BTG, a escolha pelo VISC11 está relacionada ao potencial de retorno e à capacidade de geração de renda recorrente do fundo. Na carteira recomendada, o VISC11 aparece com preço de R$ 103 por cota, P/VP de 0,89x, liquidez média de aproximadamente R$ 5,5 milhões e dividend yield anualizado de 9,8%.
A mudança ocorre em meio a um ajuste específico na exposição do portfólio ao segmento de shopping centers. O BTG afirma que o HGBS11 já possuía menor representatividade na carteira e acabou retirado diante da decisão de reduzir a quantidade de fundos do segmento.
Com isso, a instituição priorizou o VISC11, considerado mais interessante neste momento em função da combinação entre retorno potencial e geração de renda.
A tese também destaca a escala e a diversificação do VISC11. O fundo possui participação em dezenas de empreendimentos, cerca de 310 mil metros quadrados de ABL própria e ampla diversificação geográfica e entre administradoras. Para o BTG, essa combinação permite ao fundo capturar diferentes oportunidades no mercado de shopping centers e reduzir a dependência de um único ativo ou região.
Outro ponto central da estratégia é a gestão ativa do portfólio. Na visão do banco, as aquisições e a reciclagem de ativos podem gerar ganhos de capital e, ao mesmo tempo, reforçar o caixa do fundo. Essa dinâmica aumenta a flexibilidade financeira do VISC11 e pode contribuir para sustentar e elevar o patamar de rendimentos ao longo do tempo.
VISC11 ganha espaço com tese de gestão ativa
A ampliação da posição no VISC11 ocorre justamente em um momento em que a capacidade de reciclar o portfólio ganhou importância para os fundos de shopping centers.
A estratégia permite vender participações quando as condições são favoráveis e utilizar os recursos para novas aquisições ou para fortalecer a estrutura financeira do fundo.
Nesse sentido, a tese do BTG combina renda recorrente, diversificação, gestão ativa e potencial de valorização patrimonial. O fundo representa 6% da carteira recomendada, que reúne 16 FIIs e tem P/VP médio de 0,88x e dividend yield anualizado de 11,3%.
A própria movimentação da carteira mostra a preferência do banco dentro do segmento: enquanto o HGBS11 foi retirado, o VISC11 recebeu um aumento de exposição de 2 pontos percentuais. A leitura é de que, entre os veículos de shopping centers avaliados, o VISC11 oferece uma combinação mais atrativa entre renda e potencial de retorno, especialmente pela escala do portfólio e pela possibilidade de geração de valor por meio da gestão ativa.
No material, o BTG também destaca que o VISC11 possui participação em dezenas de empreendimentos e cerca de 310 mil m² de ABL própria, reforçando a tese de diversificação e escala. Para o banco, a capacidade de realizar aquisições e reciclar ativos é um dos principais mecanismos para transformar essa escala em retorno adicional para os cotistas.
A estratégia do VISC11, portanto, não depende apenas da renda corrente dos shoppings. A tese do BTG considera também a possibilidade de de ganhos de capital, reforço de caixa e melhora da estrutura financeira, criando diferentes fontes de retorno para o cotista ao longo do ciclo.
