O fundo imobiliário VRTA11 segue negociado abaixo do valor patrimonial na B3. Na sessão desta segunda-feira (19), a cota foi negociada a R$ 76,15, o que mantém o desconto do VRTA11 em relação ao valor patrimonial por cota de R$ 83,62, informado no último relatório gerencial.
No fechamento de agosto, com a cota a R$ 73,62, o desconto do VRTA11 era de 12%, e o P/VP (preço sobre valor patrimonial) estava em 0,88 vez, segundo a gestora. Na prática, o mercado pagava R$ 0,88 por cada R$ 1,00 de ativos registrados no patrimônio do fundo.
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O que significa o desconto do VRTA11 para o cotista
O valor patrimonial reflete a marcação a mercado da carteira, formada por 71 CRIs, cotas de nove FIIs e caixa. Já a cotação resulta da oferta e da demanda na bolsa.
Quando a cota negocia abaixo do patrimonial, quem compra no secundário passa a ter exposição aos mesmos ativos pagando menos por eles. Por isso, o retorno implícito, calculado sobre o preço pago, fica acima da taxa média da carteira.
O relatório também mostra a diferença pelo outro ângulo: a cota patrimonial está 13,6% acima da cota de mercado. Os dois percentuais descrevem a mesma distância, calculada sobre bases diferentes.
Tabela de sensibilidade mostra efeito do preço no retorno
Segundo a tabela de sensibilidade da Fator, a carteira de CRIs tinha, em 31 de agosto, taxa média de IPCA + 8,16% pela curva de aquisição e de IPCA + 11,23% pela marcação a mercado. Com a cota a R$ 73,62, o retorno implícito subia para IPCA + 18,85%.
A simulação mostra a relação inversa entre preço e retorno. A R$ 70,00, a taxa implícita seria de IPCA + 21,18%. A R$ 75,50, último preço da tabela, cairia para IPCA + 17,74%. Cada R$ 0,50 a mais na cotação reduz a taxa estimada entre 0,29 e 0,34 ponto percentual.
A gestora ressalta que o cálculo não considera as aplicações em FIIs e compromissadas, a inflação e o CDI futuros nem os custos do fundo. Para os CRIs atrelados ao CDI, a conversão desconta 4,5% de IPCA. Trata-se, portanto, de uma estimativa, e não de garantia de rentabilidade.
Em agosto, o VRTA11 distribuiu rendimentos de R$ 0,85 por cota, com dividend yield mensal de 1,15% sobre o fechamento de R$ 73,62. Segundo a gestora, o valor equivale a cerca de 124% do CDI, com gross up de 15%.
O fundo VRTA11 tem reserva de R$ 1,26 por cota e mantém a projeção de distribuir entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por cota no segundo semestre de 2026.
