Pontos importantes a se levar em consideração em um prospecto

Em conjunto, com o regulamento do fundo, o prospecto é um dos documentos mais importantes no universo dos fundos imobiliários, haja vista que é nele que se encontram as informações sobre emissões de cotas, seja em IPO, primeira emissão, ou Follow-On, em emissões seguintes.

Por conta disso, é muito importante, para um investidor, ter ciência sobre os principais elementos de um prospecto de fundos imobiliários, de forma a assim poder analisar melhor as informações dessa classe de ativos.

Normalmente, no item “Definições”, presente no índice do prospecto, o investidor tem a possibilidade de ver, como o próprio nome sugere, conceitos sobre a própria emissão do Fii, bem como descrições de procedimentos da emissão, órgãos reguladores, acrônimos de definições de conceitos de economia, finanças, leis, regulações e diversas instruções da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em seguida, é muito importante verificar as Características da Oferta do fundo imobiliário, este item que, por sua vez, também se encontra presente no índice do documento.

A relevância que se faz presente nessa parte do documento existe pois é ali que o investidor consegue conferir, por exemplo, o público-alvo da oferta da emissão, que por muitas vezes pode ser restrita e, dessa maneira, não ser aderente à alguns investidores.

Nesse sentido, vale aqui destacar que a ICVM 400 rege sobre distribuição de valores imobiliários para todo o tipo de investidor, enquanto a ICVM 476 é apenas para investidores qualificados.

Além disso, o Direito de Preferência e seus devidos aspectos devem, também, ser levados em consideração de maneira especial pelo investidor, pois é lá, por exemplo, que o mesmo irá conseguir saber sobre preço da emissão, os seus custos, o montante mínimo para investir neste período de exercício de preferência para cotistas do fundo, bem como as datas de início e encerramento deste período de exercício de preferência.

Adicionalmente, é preciso lembrar que, se houver, pode acontecer o período de sobras remanescentes de cotas do direito de preferência, afinal de contas, nem todos os investidores exercem este direito.

Assim sendo, no caso de se sobrar algumas cotas, as mesmas são oferecidas para todos os investidores, inclusive para aqueles que já são cotistas do fundo em emissão.

Depois, avaliamos que seja importante se atentar o Cronograma da oferta do fundo imobiliário, que basicamente é uma tabela com todos os prazos de inícios e encerramentos dos procedimentos da oferta, exposto normalmente de forma clara e precisa (a não ser que o prospecto em questão for preliminar).

Por último, mas não menos relevante, o investidor deve estar atento a qual o objetivo da emissão do fundo, em especial, se a emissão for secundária, isso porque, em geral, o fundo imobiliário faz esses tipos de emissões no intuito de levantar capital e expandir o seu portfólio.

Dessa maneira, o papel do investidor é verificar o Objetivo da Emissão, ou seja, qual o propósito e qual o ativo ou, no mínimo, qual é a estratégia de investimento que o gestor pretende adotar para adquirir novos ativos imobiliários, de modo o balancear sua decisão de participar da oferta em vigor ou não, levando em conta, também, a taxa de administração e performance do Fii, se houver.

Diante do exposto, é importante lembrar que o prospecto é um documento muito importante para verificar informações iniciais de um fundo imobiliário ou, se for o caso, verificar informações a respeito do propósito da emissão e, além disso, dos ativos imobiliários elegíveis para integrar o patrimônio do fundo.

Para concluir, vale lembrar que, no nosso site é possível encontrar e baixar gratuitamente todos os prospectos que os Fiis emitem.

Depois de fazer isso e, ao abrir o referenciado documento, aproveite o recurso de pesquisa “CTRL + F”, de modo a pesquisar de maneira mais prática as referências específicas que estiver buscando e, com isso, fazer com que a sua busca por informações seja mais efetiva.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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