XPML11, VISC11, AZPL11 e ZAGH11 são destaques do Bom Dia FIIs (29/9)

Marcelo Monteiro

29/09/2026 às 7:24
4 minutos de leitura

Atualizado em: 28/09/2026 às 18:27

Os fundos imobiliários XPML11, VISC11, AZPL11 e ZAGH11 são os destaques do Bom Dia FIIs desta terça-feira (29). Na segunda-feira (28), o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) encerrou o pregão em 3.737,17 pontos, com queda de 0,12%, equivalente a um recuo de 4,4 pontos em relação ao fechamento anterior, de 3.741,57 pontos.

Entre os FIIs mais negociados, o MXRF11 liderou, com 2,13 milhões de cotas negociadas e queda de 0,22%. Na sequência, o CPTS11 movimentou 1,88 milhão de cotas e recuou 0,4%, enquanto o GGRC11 teve 1,36 milhão de cotas negociadas e caiu 0,45%. O CPSH11 registrou 864,07 mil cotas negociadas e baixa de 0,10%, e o SNEL11 somou 767,82 mil cotas negociadas, com queda de 0,62%.

Confira os destaques do mercado de fundos imobiliários:

XPML11 está na agenda de ofertas de fundos imobiliários desta semana

Nesta semana, as ofertas de FIIs devem ficar no radar dos investidores. Os cotistas ficarão de olho no início dos períodos de preferência, com destaque para as ofertas dos FIIs XPML11 e ICDI11. O investidor precisa ficar atento para não perder os prazos de preferência, caso deseje participar das ofertas.

O FII XPML11 é um fundo de shoppings centers. Essa é a 15ª emissão de cotas do fundo imobiliário, que está ofertando 7.265.462 novas cotas. A oferta restrita quer captar R$ 800.000.020,82. A data de preferência ficou definida de 21/09/2026 a 01/10/2026. A proporção do período de preferência soma 5,65. A taxa de emissão ficou em 0,74% e o coordenador-líder é XP Investimentos.

Já o ICDI11 faz sua 3ª emissão, ofertando 6.252.501 novas cotas. A oferta restrita quer captar R$ 624.999.999,96. A data de preferência ficou definida de 18/09/2026 a 01/10/2026. A proporção do período de preferência soma 88,45. A taxa de emissão ficou em 1,96% e o coordenador-líder é Itaú BBA.

VISC11 está barato? Entenda o que explica o desconto da cota

O VISC11 fechou agosto negociado com desconto de aproximadamente 12% em relação ao seu valor patrimonial, em um momento em que o portfólio de shoppings mantém indicadores operacionais estáveis. A cota estava em R$ 101,96, contra um patrimônio líquido por cota de R$ 115,40.

O desconto, porém, não aparece por acaso. Por trás da diferença entre o valor de mercado e o patrimônio do fundo está principalmente a estrutura de obrigações do VISC11, que somava R$ 1,1 bilhão ao final de agosto, além de um cronograma de pagamentos concentrado nos próximos anos.

Ao mesmo tempo, o fundo possui um portfólio pulverizado, com participações em 32 shoppings distribuídos por 15 estados e pelo Distrito Federal, totalizando cerca de 310 mil metros quadrados de ABL própria. O maior ativo responde por apenas 11% do NOI, enquanto nenhum dos demais supera 7%, reduzindo a concentração do portfólio.

AZPL11 registra R$ 3,72 mi e mantém imóveis 100% ocupados

O AZPL11 manteve sua estratégia de alocação praticamente estável em agosto, sem grandes oscilações na composição da carteira. Durante o mês, o fundo realizou novos investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) utilizando recursos provenientes de operações compromissadas.

No portfólio de imóveis, o fundo encerrou o período com 100% de ocupação. Segundo a gestão, revisões contratuais já acordadas com os locatários devem começar a impactar os resultados nos próximos meses, enquanto a equipe segue negociando as demais revisões previstas para este ano.

Já a carteira de crédito apresentou redução na participação durante o mês. Considerando as posições diretas e indiretas, os ativos de crédito passaram a representar 52,4% da carteira, ainda concentrados em investimentos que, segundo a gestão, contribuem para a geração de rendimentos do fundo.

FII ZAGH11 vende ativos e abre espaço para novas alocações

O ZAGH11 iniciou uma reciclagem de carteira, com a venda de posições em outros FIIs e a realocação de recursos para novas oportunidades. A estratégia ocorre em paralelo ao avanço das obras do Groenlândia 910 e às negociações para elevar o valor dos contratos de locação. Em agosto, o ZAGH11 registrou R$ 1,05 milhão de resultado e recebeu R$ 341 mil em amortização de um CRI relacionado ao Colégio Ética.

No mercado secundário, o fundo também vendeu aproximadamente R$ 257 mil em cotas de outros fundos imobiliários, movimento que, segundo a gestão, faz parte da estratégia de reciclagem e realocação de capital.

A movimentação ocorre em um momento de ampliação e diversificação da carteira. Com mais alternativas para alocar recursos, a gestão avalia oportunidades entre diferentes classes de ativos imobiliários, enquanto procura ajustar a composição do portfólio ao cenário de juros elevados.