Embu tem vacância de 14,9%, mas 258 mil m² de novos galpões estão em construção
O mercado de galpões logísticos de Embu das Artes apresenta uma combinação que chama atenção: mesmo com uma taxa de vacância de 14,9%, cerca de 258 mil metros quadrados de novos empreendimentos estavam em construção no segundo trimestre de 2026.
O volume em desenvolvimento era inferior apenas ao registrado em Cajamar e Guarulhos, segundo dados da Cushman & Wakefield. A existência simultânea de espaços disponíveis e novas construções, porém, não significa necessariamente ausência de demanda. Uma das explicações está na diferença de qualidade entre os imóveis existentes.
Por que construir mais se existem galpões vazios?
Parte dos espaços disponíveis em Embu das Artes está concentrada em empreendimentos mais antigos, enquanto empresas com operações logísticas mais sofisticadas procuram instalações capazes de cumprir exigências técnicas específicas.
Entre os aspectos considerados pelos ocupantes estão capacidade de carga do piso, altura do pé-direito, espaço para manobra de veículos e infraestrutura adequada para operações de embarque e desembarque.
Segundo Dennys Andrade, Head de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakefield, os requisitos técnicos vêm ganhando importância nas decisões de locação. Isso ajuda a explicar por que uma empresa pode escolher um empreendimento moderno mesmo quando existem imóveis antigos disponíveis por preços competitivos.
O número de imóveis vazios, portanto, conta apenas parte da história. A taxa de vacância mede a proporção do estoque disponível para ocupação, mas não informa, sozinha, se esses galpões possuem as características procuradas pelas empresas.
Essa diferença é particularmente relevante para investidores que acompanham fundos imobiliários de logística. Além da localização de um imóvel, características construtivas e operacionais podem influenciar sua capacidade de competir por locatários dentro de uma mesma região.
Embu continuou ocupando novos espaços
Apesar da vacância de 14,9%, Embu registrou absorção líquida positiva de 13,8 mil m² entre abril e junho de 2026. Isso significa que, considerando entradas e saídas de ocupantes, houve aumento líquido da área ocupada no período.
A localização continua sendo um dos elementos relevantes para esse mercado. Embu está em um raio de aproximadamente 30 quilômetros da capital paulista e possui acesso à Rodovia Régis Bittencourt (BR-116), importante corredor para o transporte de cargas.
Os 258 mil m² em construção também colocam o município entre as regiões com maior expansão da oferta logística no Estado. O número é relevante justamente porque as novas construções ocorrem em um mercado no qual parte do estoque existente ainda está disponível.
A explicação apresentada pela Cushman é uma crescente diferenciação entre imóveis antigos e modernos. Em vez de uma disputa baseada apenas no preço por metro quadrado, requisitos operacionais passam a ter maior peso nas decisões das empresas.
São Paulo vive cenário diferente de Embu
O contraste fica ainda mais evidente quando Embu é comparada ao conjunto do mercado paulista. No segundo trimestre, o Estado de São Paulo registrou 567,4 mil m² em novas locações e absorção líquida de 453,8 mil m², maior volume trimestral desde meados de 2020.
A vacância estadual ficou em apenas 3,89%, muito abaixo dos 14,9% registrados em Embu. O preço médio pedido de locação em São Paulo chegou a R$ 32,37 por m².
Outro levantamento reforça o cenário de atividade do mercado. A Newmark informou que a absorção líquida paulista permaneceu em ritmo forte no segundo trimestre de 2026. O novo estoque entregue somou 188 mil m² e, segundo a consultoria, os preços pedidos de locação continuaram em valorização.
Os dados ajudam a separar dois fenômenos. De um lado, o mercado paulista registra ocupação elevada e expansão da demanda. De outro, Embu possui uma taxa de disponibilidade significativamente maior, ao mesmo tempo em que recebe novos projetos voltados às exigências atuais das operações logísticas.
Qualidade dos galpões ganha peso na disputa
Para quem acompanha o mercado imobiliário e os FIIs logísticos, o caso de Embu mostra por que a taxa de vacância não deve ser observada isoladamente. Dois imóveis localizados na mesma região podem disputar ocupantes em condições diferentes conforme idade, especificações técnicas e capacidade de atender determinada operação.
Isso não elimina a importância da vacância de 14,9%. O indicador mostra que existe uma parcela relevante do estoque sem ocupação e deve ser considerado na análise do mercado local. O ponto apresentado pela Cushman é que a disponibilidade existente convive com procura por outra categoria de imóvel.
Assim, o principal movimento a acompanhar em Embu será a absorção dos aproximadamente 258 mil m² em construção e o comportamento do estoque mais antigo à medida que esses novos galpões forem entregues. Esses dados poderão mostrar se a expansão conseguirá coexistir com a redução da vacância ou se aumentará a quantidade de imóveis disponíveis na região.
