O fundo imobiliário BTLG11 firmou um acordo para vender 49% de um empreendimento logístico em Itapecerica da Serra, na região metropolitana de São Paulo. A transação envolve R$ 56,14 milhões e poderá gerar um lucro de R$ 15,6 milhões, equivalente a R$ 0,22 por cota.

O negócio foi formalizado em 30 de outubro de 2026, por meio de um compromisso de compra e venda com o Tellus Rio Bravo Renda Logística FII. O imóvel negociado é o BTLG Embu, que possui 30.592,30 m² de área bruta locável e integra o portfólio desde fevereiro de 2021.

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A operação poderá alcançar R$ 60 milhões caso determinadas condições contratuais sejam atendidas. Nessa hipótese, o ganho estimado para o fundo imobiliário BTLG11 aumentaria para aproximadamente R$ 19,5 milhões, ou R$ 0,27 por cota.

Mesmo com a alienação, o fundo permanecerá como proprietário de 51% do empreendimento, preservando sua posição majoritária no ativo.

BTLG11 prevê recebimento parcelado e retorno de até 15% ao ano

A maior parte do valor negociado será recebida no fechamento da transação. Dos R$ 56,14 milhões previstos, R$ 35,93 milhões correspondem ao pagamento inicial, equivalente a 64% do preço.

O saldo de R$ 20,21 milhões será quitado em parcela única, 24 meses depois, com atualização pela variação positiva do IPCA.

Nas condições básicas do acordo, a participação foi avaliada em aproximadamente R$ 3.745 por metro quadrado. O preço representa um prêmio de 17,6% sobre o valor de laudo, com Taxa Interna de Retorno (TIR) estimada em 14,1% ao ano.

O contrato também contempla um pagamento adicional condicionado ao desempenho do imóvel, conhecido como earn-out.

Esse mecanismo poderá acrescentar aproximadamente R$ 3,9 milhões, corrigidos pelo IPCA, ao valor da operação. Para isso, será considerado o crescimento real do aluguel por metro quadrado até a avaliação anterior ao vencimento da segunda parcela.

Se o pagamento adicional for integralmente alcançado, o preço equivalente poderá chegar a R$ 4 mil por metro quadrado. Nesse cenário, o prêmio sobre a avaliação imobiliária subiria para 25,6%, com TIR projetada de 15% ao ano.

Outro componente do negócio envolve a parcela atualmente vaga do BTLG Embu.

O FII BTLG11 assumirá uma obrigação de Renda Mínima Garantida (RMG) em favor do comprador, utilizando como referência o aluguel de R$ 30 por metro quadrado sobre 9.729,76 m² disponíveis para locação.

A garantia poderá permanecer vigente por até 24 meses, com atualização anual pelo IPCA.

Durante esse período, os valores devidos serão ajustados conforme a ocupação dos espaços, de acordo com as regras contratuais de complementação de receita.

A estrutura busca estabelecer uma receita mínima para a participação adquirida enquanto as áreas desocupadas não forem integralmente locadas.

Negociação substitui plano anterior de venda de três imóveis

A alienação parcial do BTLG Embu representa uma mudança em relação à estrutura inicialmente estudada pela gestão do fundo BTLG11.

O planejamento anterior envolvia três empreendimentos. Entretanto, diante das condições de mercado e da disponibilidade de recursos do comprador, a negociação foi reformulada para contemplar exclusivamente 49% do imóvel de Itapecerica da Serra.

Antes dessa etapa, o ativo já havia passado por mudanças em sua estrutura locatícia.

Em dezembro de 2024, uma revisão contratual resultou em aumento de 24% no aluguel e extensão do prazo de locação. Segundo a gestão, o processo contribuiu para a valorização do empreendimento, com ganho de capital de aproximadamente 19%.

O BTLG Embu havia sido adquirido em fevereiro de 2021, em uma operação que também incluiu os imóveis BTLG Guarulhos e BTLG Hortolândia.

Posteriormente, em abril de 2024, o fundo vendeu o BTLG Guarulhos, registrando lucro de R$ 0,63 por cota e TIR de 17,5%.

A nova negociação dá continuidade à estratégia de reciclagem de ativos do BTLG11, permitindo realizar parte da valorização acumulada no BTLG Embu sem abrir mão da participação majoritária no empreendimento.