RBVA11 comunica resultado de acordo fechado com a Caixa
A Rio Bravo Investimentos, administradora do fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), comunicou hoje (26) ao mercado o resultado do acordo fechado com a Caixa Econômica Federal (CEF).
É interessante destacar que, até então, o fundo possuía três imóveis localizados em São Paulo ainda não entregues para a CEF, inicialmente contratados pelo banco no formato Built to Suit (BTS), sendo estes:
- Dois imóveis concluídos, ambos em São Paulo (SP), localizados no Largo Páteo do Colégio, Sé, com 749 m² de ABL, e na Rua Pedro Vicente, Luz, com 814,2 m² de ABL; e
- Um terreno, localizado na Estrada do Campo Limpo, Vila Pirajussara, também em São Paulo, com área de terreno de 434 m²;
Diante disso, a Rio Bravo informou que foi assinado o instrumento de transação entre o RBVA11 e a CEF, através do qual as partes se obrigam a celebrar, no prazo de 5 dias úteis da assinatura, termo aditivo aos Contratos de Locação dos Imóveis Pedro Vicente e Pátio do Colégio com o objetivo de estipular o início do prazo da locação, readequar o período de vigência dos contratos de locação, e determinar o valor do aluguel de cada um dos Imóveis.
Em outras palavras, será, portanto, realizado o recebimento das agências Pátio do Colégio e Pedro Vicente por parte da CEF, com contratos atípicos de locação com prazo de 120 meses (10 anos), vigentes a partir de novembro de 2019 e com vencimento em novembro de 2029.
O RBVA11 passa, com isso, a fazer jus às receitas de ambas as locações, que não faziam parte da receita imobiliária do fundo até então, sendo que os valores de locação acordados trazem um desconto frente ao valor real firmado inicialmente (valor inicial celebrado em 2014 e reajustado anualmente).
Com isso, o resultado por cota será impactado positivamente em R$ 0,0262.
Além disso, foi acordado, também, a prorrogação por mais 60 meses (5 anos) dos contratos de locação de 7 agências, nas condições atuais de contrato, mantendo sua atipicidade e postergando os respectivos vencimentos de novembro de 2022 para novembro de 2027.
As agências em questão são:
As alterações em cada um dos contratos serão formalizadas por meio da celebração de aditivos, que serão assinados pelas partes em até 5 dias úteis a partir do anúncio.
Com isso, a gestão consegue alongar o prazo contratual de aproximadamente 9% de sua receita imobiliária contratada para 2027.
Adicionalmente, a Rio Bravo e a CEF acordaram, também, por uma rescisão amigável, sem prejuízos para ambos os lados, do contrato de locação do imóvel Campo Limpo, podendo este ser alienado pelo fundo ou captado novo locatário em formado BTS.
A administradora destacou, ainda, que considera que o acordo, em seu conjunto, fornece uma ótima solução para o RBVA11 e para a locatária, e traz ganhos financeiros para o fundo, tendo em vista que os imóveis passam a ser rentabilizados e ocupados pela CEF, o que traz sustentabilidade para a atividade do fundo, e o terreno enfim pode ser comercializado.
Além disso, tal acordo garante o alongamento dos contratos e reduz a concentração dos vencimentos em 2022 de 54% da receita contratada para 42%, conforme gráfico abaixo.
No atual cenário, 36% da receita contratada tem prazo de vencimento igual ou superior a 2027, o que a Rio Bravo mencionou considerar um passo importante para a segurança e perpetuidade das receitas do fundo e a redução dos riscos contratuais.
Com a assinatura do instrumento, o fundo requereu, conjuntamente com a CEF, o encerramento das ações de execução dos contratos de locação dos imóveis Pátio do Colégio e Pedro Vicente, bem como o encerramento dos embargos à execução apresentados pela CEF.
“A Rio Bravo ressalta que permanece em busca das melhores oportunidades de negócios para o fundo, seja com a reciclagem de portfólio com vendas de agências non-core para o varejo com condições atraentes e que gerem valor ao fundo, seja com a aquisição de ativos fundamentada na ponderação dos pilares Cap Rate de aquisição; Localização dos Imóveis; Classificação do Locatário; Liquidez do imóvel; e principais termos do contrato de locação que tragam segurança para o fundo”, destacou a administradora ao final de seu comunicado.
RBVA11 – Atual conjuntura
O Rio Bravo Renda Varejo (anteriormente denominado Fundo de Investimento Imobiliário Agências Caixa – AGCX11) é um fundo imobiliário de gestão ativa e que teve o seu início de meados de 2012, sendo administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos DTVM e tendo o Itaú Securities Services como escriturador.
Atualmente, o fundo é proprietário de 61.470 m² de ABL divididos em:
Imóveis Varejo:
Participação em Shopping Center:
Agências locadas para a CEF:
Em relação aos imóveis acima descritos, é interessante destacar que, nesse semestre, o fundo realizou 3 importantes aquisições que reforçaram o objetivo de diversificação do portfólio voltada para o varejo, diminuindo a dependência em um mesmo locatário (CEF) e diversificando riscos geográficos, de setor de atuação e vencimento de contratos.
Foram elas:
- Fração ideal de 75 das 60.000 cotas do Shopping Center Iguatemi São Paulo, um dos mais importantes centros de compras nacional, reunindo o maior número de griffes nacionais e internacionais e marcado pela sofisticação de seu interior;
- Imóvel localizado Rua Haddock Lobo, Jardins, São Paulo (SP), região de altíssimo padrão de Retail na Cidade de São Paulo, entre a Rua Oscar Freire e o futuro Cidade Jardim Shops (o imóvel segue locado para o Restaurante NOBU, uma das bandeiras de culinária japonesa mais famosas do mundo, sendo a primeira unidade da América do Sul);
- Imóveis (3 lojas) localizados na Av. Paulista, 1.227, Rua Pamplona 689 e Rua Pamplona 697 a 715, São Paulo/SP. O imóvel faz frente para o Shopping Cidade São Paulo, localizado a poucos passos de uma das saídas do Metro Trianon (linha verde do Metro paulistano), com ampla “Testada” para Paulista e Pamplona, e sendo a esquina visível para o fluxo de veículos. Tem como locatária a Centauro que, conforme Ranking IBEVAR 2018, é a 7ª maior empresa varejista do país no setor de Moda e Esporte em termos de faturamento, e a varejista mais desejada no setor de esportes. Fundada em 1981, a companhia possui mais de 190 lojas em 23 estados do Brasil e Distrito Federal, e passou recentemente por IPO, com captação acima dos R$ 700 milhões.
Sua taxa de administração e gestão é de 0,351% ao ano sobre o valor de mercado, com um valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 (data base 01/05/2012, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M). O fundo tem um patrimônio líquido de R$ 627.740.159,11, não apresenta taxa de performance, e possui 5.721.310 cotas emitidas.
