TVRI11 quer captar até R$ 500 mi para reduzir concentração bancária
O TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária) convocou seus cotistas para deliberar sobre uma nova emissão de cotas que poderá movimentar até R$ 500 milhões.
A proposta será votada por meio de consulta formal aberta até 15 de maio e faz parte da estratégia da gestão para ampliar a diversificação do fundo imobiliário, reduzir a concentração em agências bancárias e aumentar a liquidez das cotas na B3.
A oferta será destinada a investidores profissionais e seguirá o modelo previsto pela Resolução CVM 160, sob regime de melhores esforços. O fundo também prevê a possibilidade de distribuição parcial, desde que a captação mínima atinja R$ 40 milhões.
Segundo os documentos apresentados aos cotistas, a emissão poderá contar ainda com lote adicional equivalente a até 100% do volume inicialmente ofertado. Com isso, a operação poderá superar o montante-base inicialmente proposto, a depender da demanda do mercado.
A movimentação ocorre em meio ao processo de reposicionamento da carteira do TVRI11, que nos últimos anos intensificou a venda de imóveis e ampliou a estratégia de diversificação setorial.
Exposição elevadas a bancos
Historicamente concentrado em agências bancárias, o TVRI11 ainda mantém exposição elevada nesse segmento. Segundo divulgado pela gestão, cerca de 95,8% do patrimônio do fundo permanecem ligados a ativos bancários, principalmente imóveis locados ao Banco do Brasil.
De acordo com a gestora, a nova emissão tem como objetivo acelerar a entrada em setores como saúde, educação, varejo e imóveis oportunísticos, ampliando a diversificação da carteira e reduzindo a concentração de locatários.
O fundo também busca alongar o prazo médio dos contratos. Atualmente, aproximadamente 93% dos contratos vigentes vencem em 2027, o que concentra renegociações em um intervalo curto de tempo.
Reciclagem começou em 2023
Segundo material apresentado aos investidores, a estratégia envolve a aquisição de imóveis com contratos de longo prazo e cap rates entre 9,5% e 11%. O pipeline de ativos atualmente em análise supera R$ 1,5 bilhão.
O processo de reciclagem do portfólio ganhou força a partir de 2023, com a adoção de uma estratégia de gestão ativa.
Desde então, o TVRI11 realizou oito vendas de imóveis, totalizando cerca de R$ 162,7 milhões em operações. Segundo a gestora, as transações ocorreram com preços médios 42% acima do valor patrimonial dos ativos vendidos.
Entre os imóveis alienados estão agências localizadas em cidades como Juiz de Fora, Maringá, Toledo, Tijuca, Ponta Grossa e Brás. As operações geraram aproximadamente R$ 2,89 por cota em resultados não recorrentes ao fundo.
Ao mesmo tempo, o fundo iniciou movimentos em outros segmentos imobiliários. Entre as aquisições recentes estão um day hospital em Santo André e um ativo voltado ao segmento de hortifruti.
TVRI11 registra lucro de R$ 17,97 milhões
Em março, o TVRI11 reportou lucro líquido de R$ 17,97 milhões, alta de aproximadamente 20% em relação ao resultado registrado em fevereiro. O resultado por cota ficou em R$ 1,13, acima da distribuição efetiva de R$ 1,05 por cota. O dividend yield acumulado em 12 meses ficou em torno de 13%.
O fundo também acumula desempenho acima do IFIX. Desde o início da estratégia de gestão ativa, a rentabilidade do TVRI11 chegou a 63,3%, superando o principal índice de fundos imobiliários da Bolsa em mais de 2.600 pontos-base no período.
Apesar dos avanços no processo de diversificação, o fundo ainda enfrenta desafios ligados à transição do portfólio. O relatório mais recente mostrou que sete agências estão atualmente em período de aviso prévio para desocupação parcial ou total. A taxa de ocupação permanece em 94%.
Inadimplência na Agência Brás
O fundo também informou pendências relacionadas ao recebimento de parcelas da venda da Agência Brás. Segundo a gestão, os valores referentes a janeiro, fevereiro e março ainda não haviam sido quitados pelo comprador até a divulgação do relatório.
Atualmente, o TVRI11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,66 bilhão, cerca de 59,9 mil cotistas e 58 imóveis distribuídos em 14 estados brasileiros.
