O GARE11 registrou resultado líquido de R$ 24,82 milhões em setembro de 2026. No mesmo período, a gestão avançou na estratégia de diversificação do portfólio com a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita, empreendimento frigorificado localizado na região metropolitana de Porto Alegre (RS), por R$ 155,87 milhões.

A operação foi concluída em 2 de outubro, por meio de um fundo controlado pelo GARE11, o Guardian Prime Log. Com a incorporação do imóvel, a participação do segmento logístico na carteira passou a representar aproximadamente 40% do patrimônio, reforçando o movimento de reequilíbrio entre logística e renda urbana anunciado pela gestão após a sétima emissão de cotas.

O complexo possui 18.987 metros quadrados de área bruta locável (ABL), em um terreno de 154.790 metros quadrados, e está integralmente ocupado por dois inquilinos: BRF e Reiter Log. A aquisição foi estruturada com pagamento integral em até 18 meses a partir da conclusão da operação.

Segundo a gestão, o ativo apresenta rentabilidade corrente média estimada de 13,5% ao ano nos primeiros cinco anos, com estabilização em 11,75% ao ano a partir desse período. Os retornos projetados superam o guidance de dividendos vigente do fundo.

A compra também contribui para reduzir a concentração de receitas no Grupo Carrefour. Com a entrada do novo imóvel, a participação do grupo na receita do GARE11 caiu de 41% para 38%. A gestão espera uma redução adicional após a conclusão da operação de venda de dez imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master.

Imóvel frigorificado tem BRF e Reiter Log como inquilinos

Localizado no município de Nova Santa Rita, às margens da BR-386 e a aproximadamente 25 quilômetros de Porto Alegre, o empreendimento funciona como centro de distribuição frigorificado. A BRF ocupa 8.609,84 metros quadrados, cerca de 45% da área locável, enquanto a Reiter Log responde pelos outros 55%, com 10.376,79 metros quadrados.

Os dois contratos são típicos e possuem reajuste anual pelo IPCA. A BRF utiliza o imóvel desde 2016, em uma estrutura construída sob medida para sua operação, enquanto a Reiter Log está no complexo desde 2017.

A renovação do contrato da BRF está em andamento e, segundo a gestão, deverá estender seu vencimento para 2030. A Reiter Log renovou a locação em 2025 por mais cinco anos.

O complexo já possui um projeto aprovado para construção de aproximadamente 13.900 metros quadrados adicionais. Considerando o potencial construtivo do terreno, a ABL total poderia superar 60 mil metros quadrados.

A gestão também destaca a escassez de empreendimentos frigorificados no país e o custo de construção desse tipo de estrutura, estimado entre duas e três vezes o de um galpão logístico convencional. Na região metropolitana de Porto Alegre, a vacância de condomínios logísticos classe A estava em 7,6% no primeiro semestre de 2026, conforme os dados apresentados no relatório.

GARE11 mantém projeção de dividendos para 2026

Apesar das mudanças na composição do portfólio e da operação de venda de imóveis em andamento, a gestão decidiu manter o guidance de rendimentos para os 12 meses de 2026. A projeção permanece entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota.

Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado em 7 de outubro aos investidores posicionados na data-base de 30 de setembro. O valor corresponde a um dividend yield anualizado de aproximadamente 11,8%, segundo o relatório.

A administração atribui a manutenção da faixa de distribuição ao ciclo de reciclagem do portfólio, à redução da alavancagem e à reorganização da estrutura de capital. Como a aquisição do complexo logístico foi concluída apenas no início de outubro, as receitas de locação do novo imóvel ainda não aparecem no resultado de setembro.

Venda de dez imóveis ao Riza Master segue em conclusão

O GARE11 também atualizou os cotistas sobre a operação anunciada em junho de 2026 para vender dez imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master. O portfólio negociado reúne cinco lojas do Atacadão, do Grupo Carrefour; três unidades do Grupo Mateus; e dois ativos logísticos, um pertencente ao Almanara e outro à BRF, em Vitória de Santo Antão (PE).

De acordo com a gestão, os imóveis envolvidos possuem contratos atípicos e 93% da receita é proveniente de inquilinos com classificação de risco AAA. A operação faz parte do plano de reorganização da carteira e de redução da exposição ao Grupo Carrefour.