O aumento de participação do VISC11 no Shopping Midway Mall, em Natal (RN), saiu a um cap rate de 9,5%, patamar que a XP considera superior à média das transações recentes com ativos comparáveis. O cálculo consta de relatório da XP divulgado nesta quarta-feira (26).
A conta dos analistas toma como base o NOI caixa (Net Operating Income, traduzido como Receita Operacional Líquida), orçado pela gestão para 2026.
Com a operação, o Vinci Shopping Centers FII (VISC11) passou a deter participação direta de 12,43% no shopping, ante 0,95% antes da transação, conforme comunicado ao mercado divulgado em 31 de julho de 2026.
Como a XP avalia a operação do VISC11
Os analistas classificam a transação como positiva para o fundo e afirmam que a aquisição foi realizada em condições financeiras favoráveis, com potencial de geração de valor aos cotistas.
O relatório traz ainda uma segunda referência de rentabilidade. Considerando o conjunto de desembolsos necessários para chegar à nova participação, estimados pela XP em cerca de R$ 200 milhões, a gestão projeta cap rate de 9,2% com base no orçamento de 2026.
No plano qualitativo, a XP aponta que o Midway Mall é um empreendimento consolidado em sua região de influência, com indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio do fundo.
Como o fundo chegou aos 12,43%
Segundo o relatório gerencial do fundo, a nova fatia decorre da conversão da posição que o fundo detinha como credor de um CRI tomado originalmente pela SPE compradora do ativo, seguida de reorganização societária.
Na operação, o VISC11 assumiu obrigações futuras de pagamento ao vendedor de R$ 99,8 milhões, divididas em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões, com vencimentos entre dezembro de 2026 e dezembro de 2029. Os valores são corrigidos pelo IPCA acumulado desde o fechamento da operação, em 17 de dezembro de 2025.
O ativo e os números do VISC11
Administrado pela Ancar Ivanhoé, o Midway Mall tem 67.796 m² de ABL total, foi inaugurado em 2005 e responde por cerca de 4% do NOI do fundo, conforme o orçamento dos empreendimentos para 2026.
O relatório gerencial informa que o shopping encerrou o primeiro semestre de 2026 com crescimento de 13,0% no NOI caixa na comparação com o mesmo período do ano anterior — informação gerencial, não auditada.
No consolidado, o fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,84 por cota em julho e fechou o mês com resultado acumulado não distribuído de R$ 1,23 por cota. O portfólio do VISC11 reúne participações em 32 shoppings, em 15 estados e no Distrito Federal.
