O crescente número de investidores brasileiros nos últimos anos permitiu que a Bolsa de Valores brasileira (B3) se desenvolvesse e buscasse sempre inovações em produtos e operações. Nesse sentido, ainda em 2020, ela anunciou o lançamento de um novo negócio ao mercado, o empréstimo de cotas de FIIs.
Apesar de serem classificados como ativos que constituem a renda variável, os FIIs tendem a ser menos voláteis do que outros ativos do setor, como as ações. Assim, além das operações mais comuns, o empréstimo de cotas de FIIs permite lucrar ainda mais com essa classe de ativos.
O que é o empréstimo de cotas?
O empréstimo de cotas de Fundos Imobiliários é uma modalidade que permite que os proprietários de ativos aluguem suas cotas a outros investidores interessados em lucrar com a desvalorização de uma cota.
Nesse caso, o investidor que tomará emprestado as cotas vai utilizá-las para “apostar” na queda dos ativos, por meio de uma operação conhecida como venda a descoberto.
Em termos financeiros, trata-se de um empréstimo de curto prazo com uma finalidade específica. O mutuário tomará emprestado o estoque por um período de tempo para vender o ativo e, em seguida, comprá-lo de volta a um preço mais baixo.
Isso resulta em lucros substanciais para os credores e risco de perdas significativas para os tomadores no empréstimo de cotas de FIIs.
Além disso, os doadores alugam cotas em troca de uma remuneração. Assim, o aluguel de cotas de FIIs pode fazer parte de uma estratégia de investimento de longo prazo.
Nesse sentido, essa operação relativamente nova amplia as possibilidades dos investidores em fundos imobiliários e desenvolve o mercado brasileiro de FIIs. Além disso, as operações de empréstimo serão realizadas por intermédio de corretoras, trazendo aos investidores toda a segurança da B3 e dos demais reguladores do mercado financeiro.
Como funciona esse empréstimo de cotas de FIIs?
As operações de empréstimo de cotas de FIIs ocorrem entre o doador, que tem a propriedade da cota do fundo imobiliário, e os mutuários, que são as pessoas que querem alugar a cota, ou seja, tomá-la emprestado.
Nesse sentido, o doador transferirá suas cotas para o mutuário dentro de um prazo determinado e receberá o aluguel em troca. No entanto, existem alguns detalhes importantes a serem observados durante essas negociações.
Ao longo do processo, os doadores de cotas do FIIs continuarão exercendo seus direitos sobre as cotas, inclusive podendo receber dividendos ao longo do prazo. Os cotistas podem exercer suas opções e direitos de voto nas assembleias do FII selecionadas durante todo o período de operação.
Além disso, a operação de aluguel de cotas de fundos imobiliários possui certas restrições. Segundo a B3, os fundos deverão seguir requisitos básicos para liberarem a operação de empréstimo aos investidores, como:
- Os fundos devem possuir um volume médio de negociação que seja superior a R$ 1 milhão diariamente;
- Apresentar uma quantidade de cotistas igual ou superior a 500.
Seguindo aos critérios, quem possuir rendimentos superiores a 10% do rendimento geral do fundo também não poderá participar do processo de aluguel de cotas.
Como é possível se beneficiar com o empréstimo de cotas de FIIs?
Como toda operação no mercado financeiro, os dois lados estão visando o lucro e neste caso não é diferente.
Com isso, de forma prática, o tomador da cota de empréstimo realiza a operação acreditando na desvalorização do ativo, para posteriormente recomprá-la por um preço menor e devolver ao doador. Apesar de ser uma estratégia arriscada, a operação esse tipo de operação é bastante comum no mercado financeiro.
Além disso, essa operação envolvendo os fundos imobiliários permite ganhos ainda maiores aos investidores que possuem foco a longo prazo e não querem se desfazer dos seus ativos em momento de baixa.
Isso acontece porque além da possibilidade de receber os rendimentos mensais, agora esse investidor receberá também uma taxa referente ao aluguel.
O processo de empréstimo de cotas de FIIs também gera praticidade tanto ao tomador quanto ao doador. Para o doador é a possibilidade de lucrar em uma operação mesmo não tendo o imóvel. Já para o tomador, existe a possibilidade de ter ganho mesmo não sendo um cotista do fundo.
Além disso, o novo processo gera mais uma possibilidade ao investidor que deseja aumentar a diversificação de seu patrimônio, a fim de reduzir a volatilidade do seu portfólio. Afinal, os fundos de investimento imobiliários são conhecidos por serem excelentes alternativas para diversificar uma carteira.
Quais são os riscos do empréstimo de cotas de FIIs?
A nova operação de empréstimo de cotas de FIIs gerou uma certa desconfiança aos investidores de fundos imobiliários, principalmente envolvendo a entrada de fluxo nesta classe de investimentos.
Muitos investidores achavam que, devido à nova operação, o mercado de FIIs sofreria com o aumento da volatilidade. Nesse sentido, poderia perder a sua essência que sempre foi do recebimento de rendimentos e a construção de uma renda passiva com foco no longo prazo, dando mais espaço para especuladores.
Além disso, esses investidores achavam que a operação que tem como base a venda a descoberto atrairia mais o modelo de especulação para os FIIs. Porém, é preciso deixar claro que a operação não é obrigatória, ou seja, para o cotista do fundo que não se sente confortável em realizar tal negociação, nada mudou.
Outro ponto importante que os investidores devem se atentar neste mercado é referente a liquidez dos ativos escolhidos. Caso o fundo imobiliário selecionado tenha uma baixa demanda compradora ou vendedora, poderá ser mais difícil fechar o contrato de aluguel.
Nesse sentido, a recomendação é de não se aventurar se não tiver certeza de todo o processo de negociação. É comum que investidores sejam levados ao erro por não entenderem do instrumento financeiro que estão utilizando.
O mercado de FIIs evolui constantemente, não apenas na variedade de ativos e setores que podem ser escolhidos, mas também nos diferentes instrumentos a serem utilizados pelos investidores.
Portanto, é possível inferir que o empréstimo de cotas de FIIs é um passo importante não apenas para o mercado de fundos imobiliários, mas também para todo o mercado financeiro nacional, pois demonstra a inovação do setor e atrai ainda mais novos investidores.
