Suponha um imóvel “velho”, mal localizado, mas pertencente a uma determinada família já há quatro gerações.
Quanto vale esse imóvel?
Na minha visão (que pode ser semelhante à sua), vale relativamente pouco.
No entanto, para a família em questão, o valor desse imóvel pode ser muito maior que a média de mercado, muito por conta do apego emocional ali presente.
Diante disso, é possível perceber que o Valor de um ativo financeiro – nesse caso um imóvel – tem muito a ver com as premissas individuais de cada pessoa (investidor), que podem variar muito de indivíduo para indivíduo.
E está tudo bem, não existe problema nisso.
Contudo, é muito importante procurar se lembrar disso ao avaliar os fundos imobiliários, principalmente ao se usar métricas relacionadas ao Valor Patrimonial dos FIIs.
Todo ano os administradores dos fundos imobiliários contratam auditorias especializadas e independentes que realizam a avaliação patrimonial dos imóveis dos FIIs, dentre outras coisas.
Nessas avaliações, é muito comum que os avaliadores utilizem o Fluxo de Caixa Descontado para determinar o valor dos imóveis.
A grande questão aqui é que essas análises e avaliações não são perfeitas (e isso não é uma crítica!) e, diante disso, o valor patrimonial de um FII, na visão de uma pessoa, pode estar subvalorizado ou supervalorizado em relação a de um outro investidor.
É importante se atentar, também, que o valor patrimonial dos FIIs pode mudar bastante de um ano para outro, justamente por conta da reavaliação dos imóveis.
Existem casos tanto de aumento como também de queda do VP.
Portanto, é preciso se ter muito cuidado na interpretação isolada desse parâmetro, pois o mesmo pode esconder armadilhas muitas vezes imperceptíveis para a grande maioria dos investidores.
Cabe aqui um parêntese interessante:
Desde que se tenha uma boa noção da metodologia do Fluxo de Caixa Descontado, é possível se verificar os parâmetros que os auditores usaram na avaliação dos imóveis de um FII.
Dito isso, é possível (e sugerível) que se estude esses parâmetros e os compare com suas premissas individuais.
Se os achar coerentes, o Valor Patrimonial pode estar correto (na sua visão).
Em caso de premissas superestimadas, o Valor Patrimonial do FII pode estar inflado ou, caso contrário, ou seja, se as premissas estiverem pessimistas, o VP pode estar subavaliado.
A prática de precificar os ativos é desafiadora, mas contribui muito para o desenvolvimento do senso crítico do investidor e, por conta disso, sugerimos esse exercício a todos que tenham interesse em se desenvolver no mercado de capitais, não só em relação aos fundos imobiliários, mas também em relação às ações das empresas negociadas em bolsa, por exemplo.
Conte conosco!
Como avaliar o preço de um FII? Se você ainda tem essa dúvida, veja o passo a passo que elaboramos em nosso minicurso gratuito.
