Bom Dia FIIs – CPTS11, HGRE11, MGFF11 - Confira os destaques de 26/10
O IFIX fechou a última terça-feira (26) em queda de -0,53%, terminando o dia em 2.693,64 pontos. No acumulado do mês de outubro e do ano de 2021, a variação do índice é de -0,81% e -6,14%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em queda de -0,43% e 97,83 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
CPTS11 explica mudança de estratégia em cenário de aumento dos juros
O FII Capitânia Securities II (CPTS11), com gestão da Capitânia Investimentos, divulgou nesta terça-feira (26) o seu relatório gerencial referente a setembro, no qual descreveu seus resultados. A gestão também explicou sobre sua mudança de estratégia diante do atual cenário econômico.
O fundo divulgou a distribuição de R$ 1,00 por cota. Este dividendo equivale a 274.0% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado. Confira abaixo:
Desde seu início em 2014, a gestora destacou que o Capitânia Securities II apresenta um retorno anualizado de 12.0%.
No mês de setembro, a maior contribuição positiva do resultado veio dos rendimentos dos CRIs.
As operações do fundo
O giro mensal dos ativos teve uma redução em relação ao mês de agosto, com a recente alocação de recursos da última emissão de cotas.
Ainda assim, a gestão realizou a venda de CRIs que somaram mais de R$ 221 milhões (17 operações) e geraram um relevante resultado para o fundo (R$ 4 milhões).
Em relação à carteira de FIIs, apesar de vencedora, a gestão acredita que o nível de preço dos fundos de tijolo traz maior cautela na hora da venda.
De qualquer forma, o dividendo projetado da carteira está acima de 9,0% a.a. em termos reais. Por esse motivo, a gestão reforça não ver necessidade de desfazer dos seus FIIs.
Veja abaixo o volume negociado de cotas de FII pelo fundo:
No cenário da recente abertura de juros, a gestão aproveitou para reciclar o portfólio e aumentar a taxa média de aquisição dos papéis.
Com isso, dois CRIs importantes liquidaram no mês:
- CRI Assaí (TRXF11), R$ 140 milhões a IPCA+5,70%
- CRI Vinci Shoppings (VISC11), R$ 160 milhões a IPCA+6,25%.
Desafios do setor em meio ao crescente aumento dos juros
Apesar do robusto crescimento recente do fundo, a gestão disse que o mesmo teve início em 2014 e passou por alguns ciclos de altas de juros, momentos de volatilidade no mercado e períodos distintos de atividade econômica.
A decisão de mudança de estratégia com a migração do perfil de risco de crédito do fundo para papéis high grade é justamente o resultado deste longo histórico de investimento no setor e a experiência adquirida nestes ciclos.
Os resultados trimestrais das incorporadoras, apesar de ainda bons, já dão sinais de desaceleração de vendas e dificuldade de repasse de custos.
Com o aumento contratado dos juros, acreditamos que o cenário será desafiador e poderemos ter o primeiro teste de verdade dos fundos de CRI.
O fundo confirma que continuará a financiar imóveis que sejam prontos e operacionais dos setores mais resilientes e geralmente atrelados a contratos de longo prazo com devedores listados.
Mesmo que o aumento do juro real diminuísse o prêmio de risco da carteira, a gestão decidiu continuar reciclá-la para recompor pelo menos boa parte desta abertura.
Em termos comparativos, anteriormente, a transação que o fundo fazia o prêmio era IPCA + 5,5% e 6,0%. Hoje, está entre IPCA + 6,0% e 6,5%.
Esta reciclagem nos levará a uma carteira com taxa média ponderada próximo a IPCA + 6,5%. Confira abaixo:
A mensagem que a gestão deixou para os cotistas é que o CPTS11 não aumentará o risco da carteira em função desta abertura dos juros.
Outro ponto que a gestou destacou é que o CPTS11 está entre os fundos com menor custo do mercado e isto ajuda a entregar um resultado bastante competitivo ao cotista, mesmo tendo uma carteira high grade.
Fundos que têm cobrado acima de 1,5% a 2,0% precisam aumentar muito o risco da carteira para entregar um resultado interessante.
O Capitânia Securities II, conforme consta no relatório, é um FII constituído sob a forma de condomínio fechado cujo objetivo é proporcionar rentabilidade aos seus cotistas por meio da aquisição preponderantemente de ativos de origem imobiliária.
HGRE11 confirma venda imóvel e mostra lucros aos cotistas
A Credit Suisse, gestora do CSHG Real Estate (HGRE11), comunicou nesta terça-feira (26) aos seus cotistas a assinatura da escritura de venda de ativo do fundo.
O HGRE11 confirmou a venda dos conjuntos 11, 21, 31, 41 e 171 do Condomínio Centro Empresarial Mario Garnero, Torre Norte, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, São Paulo/SP.
A área total locável dos imóveis é de 3.654,20 m², estando ela 100% locada. O preço total de venda é de R$ 67.968.120,00, equivalente ao valor médio de R$ 18.600,00/m².
Um dos locatários exerceu seu direito de preferência para aquisição dos imóveis estabelecido em lei.
A gestão informou que até a presente data, o investimento total nos imóveis, considerando custos de aquisição e benfeitorias, foi de R$ 31.470.404,52, equivalente a R$ 8.612,12/m².
Com o recebimento do valor de venda, a operação gerou um lucro de R$ 36.497.715,48, equivalente a R$ 3,09 por cota.
Neste caso, a gestora explicou que o valor de venda é 116% superior ao valor investido e 29% superior ao valor contábil dos Imóveis, com base no laudo de avaliação contabilizado em dezembro de 2020.
Com a conclusão da operação, o HGRE11 deixa de ter participação no imóvel. O contrato de locação dos conjuntos 11 e 21 prevê duas parcelas de locação:
- “Locação A”, no valor nominal de R$ 67.742,94 com 74 parcelas;
- “Locação B”, sendo uma parcela variável, calculada com um percentual da receita operacional bruta obtida pelo locatário.
A Locação A não faz parte da transação e continuará a ser recebida pelo fundo, sendo que a Locação B, somada ao aluguel contratado dos conjuntos 31, 41 e 171, que totalizaram R$ 269.886,31 em setembro de 2021, serão devidas ao novo proprietário a partir da presente data.
Nos termos da regulamentação vigente, o fundo distribuirá os lucros referentes à transação de venda dos imóveis.
O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do tipo tijolo com foco no mercado de escritórios comerciais.
MGFF11 faz mudanças pontuais na carteira e mostra resultados do mês
A gestão do FII Mogno Fundo de Fundo (MGFF11), detalhou em seu Relatório Gerencial divulgado na quinta (23), a performance do fundo no mês de setembro. Desta forma, a Mogno Capital Investimentos descreveu a pequena movimentação de sua carteira.
O fundo distribuiu em dividendos o valor de R$ 0,50/cota no mês. Isso corresponde a um dividend yield anualizado de 8,91%. Confira abaixo:
O retorno mensal total da cota do MGFF11 foi de -0,71%, contra um resultado do IFIX de -1,24% no mês.
No portfólio do fundo, a gestão disse que as principais quedas ficaram com o segmento de lajes corporativas e o único setor com performance positiva foi o de fundos de desenvolvimento.
Confira abaixo o perfil de investimentos do fundo:
De maneira geral, a equipe de gestão está bastante confortável com a carteira atual do fundo. Eventuais mudanças serão feitas apenas em caso de surgimento de oportunidades ou assimetrias importantes ao longo dos pregões.
No último mês, a gestão destacou apenas a realização de lucros em CPTS11 e a troca de KNIP11 por KNCR11.
Essa troca, como já explicitada anteriormente, visa a aumentar a exposição da carteira às altas de Selic previstas para os próximos meses.
Além disso, trata-se de um fundo de alta liquidez e com papéis de excelente qualidade de crédito, permitindo uma eventual troca de posições com agilidade no futuro.
O MGFF11 terminou o mês com uma posição em caixa de 4% para a subscrição de uma oferta prevista para o mês de outubro.
O Mogno Fundo de Fundos é um FII de papel com objetivo de auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de cotas de FIIs e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.
