O conceito de incorporação imobiliária é um dos mais importantes a serem conhecidos por quem atua no mercado de imóveis. Desse modo, é um tema bastante tratado por imobiliárias e corretoras.
Além disso, o assunto envolve particularidades no âmbito legal, além de veículos de investimento regulamentados. Do ponto de vista do investidor de FIIs, é muito importante compreender a relação entre a incorporação imobiliária e fundos imobiliários.
Mas afinal, o que é incorporação imobiliária e como ela funciona? Antes disso, é muito importante que se tenha em mente o conceito de fundos imobiliários, e a partir daí, entender por que incorporação e FIIs podem ser correlacionados.
Primeiramente, o que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são “condomínios” de investidores, ou seja, os cotistas reúnem recursos visando investir no setor imobiliário. A seleção dos ativos que serão investidos pelo FII fica sob a responsabilidade de um gestor profissional, que acompanha constantemente o mercado em busca das melhores oportunidades do momento.
Com base na diferença entre a receita e a despesa do fundo naquele mês, o FII terá um resultado mensal. Com esse resultado é que o fundo imobiliário pode distribuir ou não rendimentos aos seus cotistas.
Geralmente, os fundos imobiliários mais consolidados costumam pagar dividendos mensalmente. Além disso, os investidores de FIIs também têm a chance de aumentar seus ganhos através da valorização das cotas adquiridas.
No entanto, quando se trata de fundos imobiliários, o intuito principal dos investidores é gerar renda passiva com rendimentos, que podem, inclusive, ser reinvestidos pelo cotista para alavancar seus ganhos no longo prazo.
O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é o nome dado para o conjunto de atividades exercidas cuja finalidade é construir ou promover a construção de edificações, ou conjunto de edificações. Além disso, o conceito inclui a comercialização, total ou parcial desses empreendimentos, compostos de unidades autônomas que formam um condomínio.
Para entender uma incorporação imobiliária, deve-se ter em mente o significado jurídico dessa expressão: incorporar imóveis. Esta deve ser entendida como sendo o meio com que uma pessoa (física ou jurídica) constrói um imóvel composto de unidades autônomas, em um terreno de outro.
Então, ao finalizar a obra, o dono do terreno recebe o pagamento de acordo com duas possibilidades, como valor em dinheiro (parte da arrecadação proveniente da venda das unidades), ou unidades do empreendimento.
Na maior parte dos casos, a incorporadora negocia o terreno dando unidades como forma de pagamento, e vende as demais para obter o lucro. A empresa que administra a obra, neste caso, a incorporadora, nem sempre é a mesma que executa a obra em si.
Geralmente, a empresa que administra a empreitada contrata uma construtora que fica responsável por executar o projeto civil. Portanto, a construtora fica responsável pela execução da obra, enquanto a incorporadora pelo gerenciamento do projeto.
Vale-se lembrar que as normas, responsabilidades do incorporador, e procedimentos das incorporações imobiliárias estão previstas na Lei nº 4.591/64, e o conceito está previsto no Art. 28, parágrafo único desta lei, onde se lê que a “incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Como fazer uma incorporação imobiliária?
Caso queria fazer uma incorporação imobiliária, selecionamos algumas dicas de como colocar o projeto em prática e ter bons retornos com a atividade:
- Faça o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento;
- Analise o terreno (solo e vizinhança) que comportará o projeto;
- Elabore estudos sobre o projeto do empreendimento;
- Adquira o terreno, e já solicite no cartório do registro de imóveis a certidão da matrícula atualizada;
- Busque a aprovação do projeto de construção do empreendimento;
- Elabore o memorial de incorporação e confira se está de acordo com as plantas;
- Junte os documentos necessários para o registro da incorporação, e dê entrada no cartório;
- Promova o lançamento do empreendimento e inicie as alienações das futuras unidades autônomas;
- Após concluída a construção, é preciso realizar a averbação de construção e registrar a Instituição de Condomínio.
O que é incorporação no mercado imobiliário?
Para entender melhor o significado de incorporação imobiliária e qual o seu papel, é importante que se tenha consciência das principais diferenças entre incorporadora, incorporação e construtora.
Enquanto a incorporação imobiliária é o instituto jurídico que promove e executa as construções de um empreendimento composto por unidades autônomas, a incorporadora é responsável por viabilizar o projeto, estudar opções de terreno e verificar os aspectos físicos da construção.
Já uma construtora é a empresa contratada para a execução das obras, de acordo com o projeto. Assim, ela tem como obrigação trabalhar segundo as normas do setor, assegurando a segurança do trabalho e os pagamentos referentes à mão-de-obra. Em muitos casos, a construtora também é a incorporadora imobiliária do negócio.
O principal objetivo das incorporações imobiliárias é viabilizar a obra em questão. Ela funciona como uma facilitadora de negócios imobiliários, além de contribuir para o crescimento e desenvolvimento do mercado brasileiro de imóveis.
Mas e os FIIs, qual seria a relação desse tipo de investimento com a incorporação imobiliária?
A relação entre incorporação e fundos imobiliários
Para entender a relação entre incorporação e fundos imobiliários, é importante notar que há uma modalidade de FII conhecida como fundos de desenvolvimento. Essa é uma vertente dos fundos de tijolo, que utilizam imóveis para gerar renda mensal através dos aluguéis ou venda.
Geralmente, ao iniciar, o fundo imobiliário capta recurso financeiro para adquirir novos imóveis e depois passa a alugá-los, distribuindo a renda para os cotistas. O gestor do fundo investe na construção de imóveis que serão alugados ou vendidos, na expectativa de obtenção de lucro.
Esses imóveis são construídos por incorporação imobiliária, embora seja o perfil mais arriscado dentre os tipos de FIIs. Desse modo, os fundos de desenvolvimento são recomendados para quem se dispõe a correr um risco maior.
Nesse caso, é importante que o cotista esteja atento, já que todo o risco do incorporador é transferido para o investidor que possui cotas deste fundo. Mas quais seriam os riscos?
Nesse sentido, o que pode acontecer é que se houver algum problema com a obra, como o empreendimento não conseguir uma licença ambiental, ou se a obra ficar mais cara que o planejado, é o cotista que paga a conta.
Por isso, não é à toa que fundos de desenvolvimento são destinados a investidores com um perfil mais arrojado. Contudo, se tudo der certo, o investidor e a incorporadora terão feito um excelente negócio.
Foi possível entender o que é incorporação imobiliária e qual sua relação com os fundos imobiliários? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
