Administração de Fundos Imobiliários – Entenda seus deveres

Você investidor de FIIs, sabe como funciona uma administração de fundos imobiliários?

Em todos os fundos existem seu controlador e nos FIIs existe a administração dos fundos imobiliários que fazem o controle e organização de todas suas atividades.

A administração dos fundos imobiliários é realizada por uma instituição financeira, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a prestar esse serviço, que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo, e a quem compete as principais atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares e a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio.

Abaixo, separamos alguns deveres que um administrador de FIIs “pode” e “não pode” fazer.

Administrador PODE

• Selecionar todos os bens e direitos que formarão o patrimônio do FII, de acordo com sua Política de Investimento.
• Efetuar os acordos jurídicos e realizar todas as operações necessárias à execução da Política de Investimento do FII.
• Recebe todos ou rendimentos e valores devidos ao FII.
• Custeia despesas de publicidade do FII, com exceção das propaganda em período de distribuição de cotas, que podem ser arcadas pelo próprio FII.
• Controlar e supervisionar as atividades relacionadas à gestão dos ativos do FII, fiscalizando os serviços prestados por terceiros contratados e o andamento dos empreendimentos imobiliários sob sua responsabilidade.
• Agir sempre no único e exclusivo benefício do FII e no interesse de seus cotistas, operando na defesa de seus direitos e praticando todas as condutas necessárias a assegurá-los, judicial ou extrajudicialmente.
• Administrar os recursos do FII de forma prudente, sem endividar com despesas, gastos desnecessários ou acima do razoável.
• Divulgar toda e qualquer informação que possa influenciar na cotação das cotas, na decisão dos investidores de comprar, vender ou manter as cotas e na decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à condição de titular das cotas.
• Não praticar atos que possam ferir a relação de confiança mantida com os Cotistas do FII.
• Cumprir fielmente os termos e condições do Regulamento, do Contrato de Consultoria e da legislação aplicável.

Administrador NÃO PODE

• Receber depósitos em sua conta corrente.
• Conceder empréstimos, adiantar rendas futuras ou abrir créditos aos cotistas.
• Tomar ou efetuar empréstimo, exceto em ocasiões que venha a ser permitida pela regulamentação do FII.
• Aplicar no exterior recursos captados no País.
• Aplicar recursos na aquisição de cotas do próprio FII.
• Prometer rendimentos predeterminados aos cotistas.
• Constituir tributos reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio do FII, exceto em modalidade que venha a ser permitida pela regulamentação aplicável.
• Realizar operações com derivativos, exceto quando tais operações forem realizadas exclusivamente para fins de proteção patrimonial e desde que a exposição seja sempre, no máximo, o valor do patrimônio líquido do FII.
• Praticar qualquer ato de generosidade.

Como a administração de FIIs faz a oferta pública de distribuição de cotas?

A oferta pública de distribuição de cotas dos FII é o momento em que os administradores apresentam o fundo aos potenciais investidores.

Essa apresentação é feita com o objetivo de captar os recursos necessários para a realização dos investimentos previstos.

Assim, a oferta pública é a primeira oportunidade para que os investidores interessados possam investir no fundo.

As ofertas públicas devem ser registradas na CVM (embora exista a possibilidade de dispensa de registro em alguns casos).

No entanto, para que ocorra a dispensa, é exigido uma divulgação de informações mínimas necessárias para que os investidores possam tomar uma decisão de investimento mais consciente e bem informada.

O registro, portanto, funciona como um mecanismo de proteção dos investidores.

Nesse sentido, os administradores disponibilizam aos interessados o prospecto, principal documento da oferta, que inclui informações sobre:

• Política de investimentos;
• Descrição dos imóveis;
• Fatores de risco;
• Estudo de viabilidade;
• Entre outros.

É muito importante que o investidor leia o prospecto para tomar conhecimento da oferta de investimento e dos potenciais riscos.

Logo, para participar da oferta e adquirir cotas do FII, o investidor deverá fazer o seguinte:

• Procurar uma das instituições intermediárias (corretora de valores, distribuidora ou banco de investimento) que estejam participando do consórcio de distribuição das cotas, para registrar o seu pedido de reserva.

Administração de FIIs – Política de Investimento

Considerando os diferentes ativos e empreendimentos imobiliários que podem fazer parte da carteira de investimentos de um FII, é importante estar atento a sua política de investimentos.

Pois, em grande medida, a rentabilidade e os riscos de cada fundo estão relacionados ao seu portfólio.

Nesse sentido, é comum classificar os fundos imobiliários em três grandes grupos:

• Renda;
• Desenvolvimento; e
• Títulos.

Os fundos de renda direcionam a maior parte de seus recursos para a aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, com o objetivo de gerar renda por meio da locação dos imóveis.

Nos fundos de desenvolvimento, os recursos são prioritariamente voltados para o setor de construção imobiliária e incorporações, e os rendimentos são provenientes da venda desses empreendimentos.

Já os fundos de títulos investem a maior parte do seu patrimônio em títulos ou valores mobiliários, de renda variável ou de renda fixa, relacionados ao mercado imobiliário e que possam fazer parte da carteira de um FII.

Entre os FII que investem apenas em ativos reais, há ainda aqueles que se especializam em nichos de empreendimentos específicos, como:

• Escritórios;
• Shopping centers;
• Galpões de armazenamento e distribuição;
• Hotéis;
• Universidades;
• Hospitais;
• Lojas corporativas/comerciais;
• Agências bancárias.

Além disso, alguns investem em vários empreendimentos (multiativo), inclusive com diversificação geográfica, enquanto outros concentram sua aplicação em um único imóvel (monoativo).

Por isso, conheça a política de investimentos antes de investir em um FII.

Ela deve estar claramente descrita no seu regulamento, que é um documento essencial para esclarecer todas as dúvidas do investidor.

Administradores de fundos imobiliários

Por fim, confira quais são os atuais administradores de FIIs ativos, segundo os dados divulgados na CVM.

No total, são 56 administradores que fazem esse trabalho na indústria de fundos imobiliários no Brasil.

É isso. Espero que tenha ajudado você a entender como funciona o trabalho de uma administração de fundos imobiliários. Para saber mais sobre essa modalidade de investimento, acesse nossos artigos e seja um investidor de FIIs.