Muito se fala que os fundos imobiliários são uma forma inteligente de se investir em imóveis.
É claro que é verdade!
No entanto, muitos imaginam – principalmente os iniciantes – que os FIIs investem apenas em imóveis, o que é uma inverdade.
Existem muitas pessoas que estão adentrando agora nesse universo e que nunca ouviram falar em CRIs, LCIs e LHs, por exemplo, o que é completamente natural.
Contudo, a verdade é que, o quanto antes esses indivíduos tiverem acesso a essas informações, melhor será o resultado de seus investimentos no longo prazo.
Dito isso, é muito comum, por exemplo, que os principiantes escolham os FIIs para compor as suas carteiras tomando como base apenas algum indicador específico, como o Dividend Yield (DY), por exemplo, sem sequer olhar a composição do FII em questão.
Ao se fazer isso, pode ser que tal indivíduo se torne sócio sem saber de um instrumento financeiro que possui os seus fluxos de caixa provenientes de uma espécie de juros de dívida imobiliária, haja vista que é exatamente isso que títulos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são: títulos de crédito, ou seja, dívidas, com garantias imobiliárias.
Em outras palavras, são contratos cuja forma permite que eles sejam livremente negociáveis, ou seja, que “troquem facilmente de mão”.
Assim sendo, grandes são as diferenças, portanto, quando se compara os fundos de papel com os fundos de tijolo tradicionais.
No tijolo, o FII dura enquanto durarem os imóveis e suas conjunturas operacionais.
Já nos FIIs de papel, a carteira vai sendo “resgatada” juntamente com o vencimento dos papéis, e é preciso, portanto, reinvestir para que o FII continue suas operações.
É obvio que, se formos olhar no detalhe, recorrentemente existe também a necessidade de se realizar reformas e retrofits nos imóveis dentro dos FIIs de tijolo, além de os mesmos possuírem, também, duas relações com a inflação: o valor dos imóveis costuma acompanhar a inflação, sendo a mesma lógica válida para o reajuste dos alugueis.
Já nos FIIs de papel, existe apenas uma relação: os “papéis” geralmente são corrigidos pela inflação, mas essa correção sai do FII junto com o rendimento, de forma que o patrimônio de um FII de papel seja corroído pela inflação no longuíssimo prazo.
Além disso, é valido aqui lembrar que os contratos de aluguel são geralmente corrigidos pela inflação só anualmente, enquanto que a correção dos papéis é mensal.
Isso faz com que, no fim do dia, os rendimentos de fundos de tijolo sejam mais estáveis, e os de FIIs de papel apresentem uma oscilação mais representativa por conta da inflação mensal.
Um ponto interessante a se destacar, aqui, é que embora os FIIs de tijolo tenham rendimentos mais estáveis, eles são mais sujeitos à eventos de descontinuidade do que um FII de papel, dado que títulos de dívida raramente sofrem renegociação, haja vista que ou eles dão certo ou dão o famoso “calote”.
Já os imóveis podem apresentar cenários de vacância, renovatórias, disputas judiciais, ciclos econômicos de mercado, e etc.
Além disso, os FIIs de papel costumam ser bastante pulverizados, o que, de certa forma, diminui bastante os riscos de grandes surpresas desagradáveis impactarem de maneira significativa a sua carteira.
Vale lembrar, também, que um CRI tem um valor mínimo de investimento.
Normalmente, por menos de R$ 300 mil é quase impossível um investidor entrar nesse mercado, isso sem contar que praticamente não existe mercado secundário para essa categoria de investimentos, além de serem destinados apenas a investidores qualificados.
Os FIIs de papel, então, resolvem esse problema para os pequenos investidores comuns pessoa física, dado que são ativos negociados em bolsa, com liquidez no mercado secundário e, na maioria das vezes, sem restrições de classes de investidores.
Em resumo: FIIs de papel permitem ao pequeno investidor alcançar o mercado de renda fixa imobiliária, assim como os FIIs de tijolo possibilitam a esses mesmos investidores a participar da indústria de grandes empreendimentos imobiliários.
Diante disso, acreditamos, portanto, que os FIIs de papel possuem total condição de compor uma carteira diversificada de um investidor comum pessoa física.
O desafio que nos vemos diante, nesse momento, é de deixar claro para todos os investidores que, ao se investir sem estudar, pode ser que os mesmos estejam com seu dinheiro em um título de dívida imaginando que o mesmo esteja alocado em empreendimentos imobiliários. É esse mal que devemos impedir que as pessoas cometam.
