No mundo dos Fundos Imobiliários, existem imóveis locados por Contratos Típicos e Atípicos.
Dito isso, é importante salientar que os contratos de aluguéis funcionam como uma espécie de mecanismo de renda recorrente e passiva para o proprietário do bem imóvel, isso porque existe um fluxo de caixa periódico, em troca do uso do imóvel pelo locatário. Sendo assim, entenda as diferenças entre contratos típicos e atípicos.
O que são Contratos Típicos?
Os Contratos Típicos de locação têm explicação bem simples. São típicos porque são tipificados em lei, isto é, estão previstos no Código Civil ou em alguma lei.
Portanto, são contratos de locação tradicionais, sem nenhuma especificidade. Um exemplo são os contratos de locação de imóveis urbanos e os de incorporação imobiliária.
Algumas características dos contratos típicos de locação:
- Prazo: normalmente de 5 anos;
- Em caso de rescisão a multa é simplificada;
- Há a possibilidade de revisional, geralmente, após o 3° ano de contrato;
- Reajustes de contrato anuais, normalmente, acompanham algum indexador (exemplo: IGPM e IPCA são os mais comuns).
O que são Contratos Atípicos?
Já os Contratos Atípicos de locação possuem algumas peculiaridades que o diferenciam do contrato de locação tradicional. São elas:
- Duração dos contratos: normalmente, 10 anos ou mais;
- Imóveis personalizados (exemplo: “build to suit’);
- Geralmente, não há revisionais no contrato;
- Em caso de rescisão antecipada a multa é o valor integral referente ao tempo restante de contrato;
- Reajustes de contrato anuais, normalmente, acompanham algum indexador (exemplo: IGPM e IPCA são os mais comuns).
Nos fundos imobiliários, normalmente, encontram-se contratos de locação atípicos em galpões logísticos, universidades e hospitais. Esses contratos apesar de não possuírem previsão legal devido às suas peculiaridades, apresentam a mesma validade jurídica de contratos típicos.
Vejamos, por exemplo, algumas das atipicidades em um contrato de shopping center:
- Pagamento de aluguéis complementares segundo o desempenho das lojas;
- Pagamento dobrado no mês de dezembro;
- Contribuição para o fundo de promoções, destinado ao marketing, propaganda, sorteios e eventos que aproveitem ao complexo como um todo.
Essas são algumas atipicidades que não se encontram em contratos típicos. Lembrando que, essas cláusulas acima não se apresentam em todos os contratos atípicos e foram usadas apenas a título de exemplo.
Além disso, os fundos imobiliários que possuem imóveis locados por contrato atípico geram maior segurança aos seus cotistas. Isso acontece, pois, normalmente esses contratos preveem, como dito anteriormente, maiores prazos de duração, além de multas rescisórias pelo tempo restante de contrato.
É muito importante que o investidor, independentemente do seu nível de experiência, tenha consciência dessas diferenças, pois os contratos de locações são, na grande maioria dos casos, a base da remuneração dos fundos imobiliários. Assim sendo, são o alicerce de uma parte relevante da rentabilidade de quem investe nessa categoria de investimentos.
Portanto, entender a lógica dos contratos típicos e atípicos pode fazer a diferença na hora de escolher um fundo imobiliário para investimento.
